Before commencing the sale, the enforcement officer shall prepare a list of all encumbrances on the immovable which are entered in the land register or based on an official instrument, shall serve this list on the attaching creditors and the debtor, and shall grant them a period of three days to state their objections. The provisions of Articles 96 and 97 shall also apply here.
Amended: 9/11/1988, Law No. 3494, Art. 19 The enforcement office shall have the value of the immovable appraised; in appraising the value of the immovable, the effect of the encumbrances on the immovable on its value shall also be taken into account. Added sentence: 17/7/2003, Law No. 4949, Art. 33 If encumbrances affecting the previously appraised value of the immovable come to light, the enforcement office shall have the value of the immovable reappraised as the basis for the sale. The appraisal report shall be served on the debtor, on the attaching creditors at their addresses in the enforcement file at which service was made, and on the other mortgagee creditors on the basis of their existing addresses in the land registry, except where a different address has been separately notified. Repealed last sentence: 17/7/2003, Law No. 4949, Art. 103
Added paragraph: 21/2/2007, Law No. 5582, Art. 2 In the enforcement of claims arising from housing finance as defined in the first paragraph of Article 38/A of the Capital Markets Law No. 2499 and of claims of the Housing Development Administration secured by pledge, the enforcement office shall have the appraisal of the immovable whose sale is requested carried out by persons or institutions authorised pursuant to subparagraph (r) of paragraph 1 of Article 22 of the same Law.
Added paragraph: 17/7/2003, Law No. 4949, Art. 33 If the immovable put up for sale includes incentive-supported property in the nature of an accessory, the enforcement directorate shall have the value of such property appraised separately. Before the sale, the relevant institutions shall be asked about obligations on such property such as taxes, duties and fees. Upon the request of the creditor requesting the sale, such property may be excluded from the sale or may be awarded together with the immovable in accordance with the provisions of Article 129, taking into account the public receivables arising from the property itself, such as taxes, duties and fees.
Added paragraph: 28/2/2018, Law No. 7101, Art. 1 Property and rights which constitute a commercial and economic whole, or which it is understood would yield a higher return if sold as a whole, shall be converted into money as a whole.
Complaint concerning the appraisal:
Article 128/a: Added: 17/7/2003, Law No. 4949, Art. 34
The interested parties on whom the appraisal has been served may file a complaint, within seven days of service of the report, with the enforcement court of the place where the enforcement office that had the report prepared is located. If the necessary costs and fees are deposited with the court cashier within seven days of the date of the complaint, a new expert examination may be carried out; otherwise the complaint shall be definitively dismissed without the need for any further action.
Amended first sentence: 12/2/2004, Law No. 5092, Art. 2 A new appraisal may not be requested unless two years have passed from the date on which the finalised appraisal was made. However, a new appraisal may be requested in cases of natural disasters and in similar cases bringing about very significant changes in zoning status.
Added paragraph: 21/2/2007, Law No. 5582, Art. 3 In the enforcement of claims arising from housing finance as defined in the first paragraph of Article 38/A of the Capital Markets Law No. 2499 and of claims of the Housing Development Administration secured by pledge, the expert examination ordered pursuant to the first paragraph shall be carried out by persons or institutions authorised pursuant to subparagraph (r) of paragraph 1 of Article 22 of the same Law.
If a complaint concerning the appraisal is filed with an enforcement court lacking territorial jurisdiction, the enforcement court shall, after examining the file on the papers, render a decision of lack of jurisdiction within ten days at the latest from the date of application and shall, covering the costs from the advance on expenses, send the file ex officio to the competent enforcement court.
Decisions rendered by the enforcement court under this Article are final.
Award at auction:
Original Turkish text
MADDE 128
İcra memuru satışa başlamazdan evvel taşınmaz üzerindeki tapu sicilline mukayyet veya resmi senede müstenit olan mükellefiyetlerin hepsinin bir listesini yapar ve bu listeyi haczedenlerle borçluya tebliğ eder ve itirazlarını bildirmeleri için üç gün mühlet verir. 96 ve 97 nci maddeler hükümleri burada da caridir.
(Değişik: 9/11/1988-3494/19 md.) İcra dairesi taşınmazın kıymetini takdir ettirir, taşınmazın kıymetinin takdirinde, taşınmaz üzerindeki mükellefiyetlerin kıymete olan etkisi de nazara alınır. (Ek cümle: 17/7/2003-4949/33 md.) Taşınmazın önceden takdir edilen kıymetini etkileyen mükellefiyetlerin ortaya çıkması hâlinde, icra dairesi satışa esas olmak üzere taşınmazın kıymetini yeniden takdir ettirir. Kıymet takdirine ilişkin rapor borçluya, haciz koydurmuş alacaklılara ve diğer ipotekli alacaklılara tebligatın yapıldığı icra dosyasındaki, ayrıca bildirilmiş bulunması hali müstesna olmak üzere, tapudaki mevcut adresleri esas alınmak sureti ile tebliğ edilir. (Mülga son cümle: 17/7/2003-4949/103 md.)
(Ek fıkra: 21/2/2007-5582/2 md.) İcra dairesi, 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde, satışı istenen taşınmaz için kıymet takdirini, aynı Kanunun 22 nci maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi uyarınca yetki verilmiş kişi veya kurumlara yaptırır.
(Ek fıkra: 17/7/2003-4949/33 md.) Satışa çıkarılan taşınmazda eklenti niteliğinde teşvikli mal varsa icra müdürlüğü bu malların kıymetini ayrıca takdir ettirir. Satıştan önce ilgili kurumlardan bu mallar üzerindeki vergi, resim, harç gibi yükümlülükler sorulur. Satış isteyen alacaklının talebi üzerine bu mallar satış dışında tutulabileceği gibi, üzerlerindeki vergi, resim, harç gibi malın aynından kaynaklanan kamu alacakları dikkate alınarak 129 uncu madde hükümlerine göre taşınmazla birlikte ihale de edilebilir.
(Ek fıkra: 28/2/2018-7101/1 md.) Ticari ve ekonomik bütünlük arz eden ya da bir bütün hâlinde satıldığı takdirde daha yüksek gelir elde edileceği anlaşılan mal ve haklar bir bütün olarak paraya çevrilir.
Kıymet takdirine ilişkin şikâyet:
Madde 128/a – (Ek : 17/7/2003-4949/34 md.)
Kıymet takdirinin tebliğ edildiği ilgililer, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde raporu düzenleten icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesinde şikâyette bulunabilirler. Şikâyet tarihinden itibaren yedi gün içinde gerekli masraf ve ücretin mahkeme veznesine yatırılması hâlinde yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılabilir; aksi hâlde başka bir işleme gerek olmaksızın şikâyet kesin olarak reddedilir.
(Değişik birinci cümle: 12/2/2004-5092/2 md.) Kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez. Ancak, doğal afetler ve imar durumundaki çok önemli değişiklikler meydana getiren benzer hallerde yeniden kıymet takdiri istenebilir.
(Ek fıkra: 21/2/2007-5582/3 md.) 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde, birinci fıkra uyarınca yaptırılmasına karar verilen bilirkişi incelemesi, aynı Kanunun 22 nci maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi uyarınca yetki verilmiş kişi veya kurumlara yaptırılır.
Kıymet takdirine ilişkin şikâyet yetkisiz icra mahkemesine yapılırsa, icra mahkemesi evrak üzerinde inceleme yaparak başvuru tarihinden itibaren en geç on gün içinde yetkisizlik kararı verir ve masrafını gider avansından karşılamak suretiyle dosyayı resen yetkili icra mahkemesine gönderir.
Bu madde gereğince icra mahkemesinin verdiği kararlar kesindir.
İhale: