Amended: 18/2/1965, Law No. 538, Art. 63
The purchaser to whom the immovable has been awarded by the enforcement office shall acquire ownership of that immovable. Added sentence: 17/7/2003, Law No. 4949, Art. 38 The manner in which the immovable is to be preserved and administered until the auction becomes final shall be decided by the enforcement office. Added sentences: 24/11/2021, Law No. 7343, Art. 27 Upon the request of the auction purchaser, the enforcement office shall order the person occupying the sold immovable under a lease contract to deposit the rent with the enforcement office, and, in other cases, the person using the immovable to deposit with the enforcement office the monthly use fee determined by an expert. If the person concerned fails, despite a warning, to deposit the rent or the determined fee with the enforcement office, the provision of Article 356 shall apply to him by analogy. The amount so deposited shall be paid to the right holder according to the outcome of the auction.
Amended second paragraph: 24/11/2021, Law No. 7343, Art. 27 Annulment of the auction, including on the grounds set out in Article 281 of the Turkish Code of Obligations No. 6098 dated 11/1/2011, may be requested only by the creditor requesting the sale, the debtor, the interested parties registered in the official register of the attached property, holders of limited real rights, and those who participated in the auction by bidding, by way of complaint to the enforcement court within seven days of the date of the auction, provided that they indicate an address in Türkiye. Added sentence: 24/12/2025, Law No. 7571, Art. 1 If annulment of the auction is requested by persons other than those specified, the court shall dismiss the request for annulment of the auction on the file and with final effect. The interested parties shall be deemed to have become aware, at the latest on the day of the auction, of irregularities in the proceedings conducted up to the moment of the auction.
Added paragraph: 24/11/2021, Law No. 7343, Art. 27 A request for annulment of the auction made by persons other than the creditor requesting the sale, the debtor, the interested parties registered in the official register and the holders of limited real rights shall be subject to a proportional fee calculated on the auction price. Half of this fee must be paid in advance when making the request. If the request is accepted, this fee shall not be imposed on any other person and shall be refunded upon request. If the request is dismissed, the fee received shall not be refunded and the remaining part of the fee shall be collected from the person who requested annulment of the auction.
Added paragraph: 24/11/2021, Law No. 7343, Art. 27 In a request for annulment of the auction made by persons other than the creditor requesting the sale, the debtor, the interested parties registered in the official register and the holders of limited real rights, security amounting to five percent of the auction price must be provided when making the request, to cover the possible damage of the persons concerned. If an action for damages is not brought under the general provisions within one month of the decision dismissing the request becoming final, the court shall notify the collection office of the situation for the collection of the fine imposed, in accordance with the provisions of Law No. 6183 on the Procedure for the Collection of Public Receivables dated 21/7/1953. If the collection office does not collect the fine out of the security received within three months of the date of notification, the security shall be returned to the person concerned upon request. Added sentences: 24/12/2025, Law No. 7571, Art. 1 If annulment of the auction is requested without depositing the security or the fee required to be deposited under the third paragraph, or with an incomplete deposit thereof, the court shall state in the memorandum it serves that the security or the fee must be completed within a peremptory period of two weeks, failing which the request for annulment of the auction shall be dismissed on the file with final effect. If the security or the fee is not completed within the time limit, the court shall immediately dismiss the request for annulment of the auction.
Added paragraph: 24/11/2021, Law No. 7343, Art. 27 Upon a request for annulment of the auction, the enforcement court shall hold a hearing within twenty days of the date of the request and shall render the necessary decision even if the parties do not appear. However, in cases where the request for annulment of the auction must be dismissed on procedural grounds, a decision may be rendered without holding a hearing. If the enforcement court decides to dismiss the request:
1. on the ground that it was made by persons other than the creditor requesting the sale, the debtor, the interested parties registered in the official register of the attached property, holders of limited real rights, and those who participated in the auction by bidding,
2. on the ground of waiver, in respect of persons other than the creditor requesting the sale, the debtor, the interested parties registered in the official register of the attached property and holders of limited real rights,
3. on the merits,
it shall order the person who requested annulment of the auction to pay a fine of up to ten percent of the price of the auction whose annulment was requested.
Added paragraph: 21/2/2007, Law No. 5582, Art. 4 In the enforcement of claims arising from housing finance as defined in the first paragraph of Article 38/A of the Capital Markets Law No. 2499 and of claims of the Housing Development Administration secured by pledge, the rate set out in the fifth paragraph shall be applied as twenty percent.
Added paragraph: 17/7/2003, Law No. 4949, Art. 38 If a complaint concerning annulment of the auction is filed with an enforcement court or a court lacking subject-matter or territorial jurisdiction, the enforcement court or the court shall, after examining the file on the papers, render a decision of lack of subject-matter or territorial jurisdiction within ten days at the latest from the date of application and shall, covering the costs from the advance on expenses, send the file ex officio to the enforcement court having subject-matter or territorial jurisdiction. These decisions are final.
Added paragraph: 17/7/2003, Law No. 4949, Art. 38 Purchasers of the immovable, provided that they have not participated in the auction by way of set-off against their claims, shall pay the sale price in cash immediately or within the period granted under Article 130, even if annulment of the auction has been requested. The enforcement director shall have the money paid as the auction price placed in banks to earn interest until the decision to be rendered on the complaint for annulment of the auction becomes final. Upon the decision accepting or dismissing the complaint for annulment of the auction becoming final, the auction price shall be paid to the right holders together with the interest accrued.
Amended paragraph: 24/11/2021, Law No. 7343, Art. 27 The auction price shall not be paid to the creditors unless the auction has become final and the property subject to the auction has been delivered to the purchaser or made ready for delivery. Where the property subject to the auction cannot be delivered or made ready for delivery, the auction shall be cancelled by the enforcement director and the auction price shall be paid to the purchaser.
If the sale announcement has not been served, or if a mistake as to the essential qualities of the property sold or collusion in the auction is discovered subsequently, the time limit for complaint shall begin from the date of discovery. However, this time limit may not exceed one year from the date on which the decision that the auction was held was announced on the electronic sales portal.
The interested party requesting annulment of the auction by way of complaint must prove that his interests have been impaired as a result of the irregularity that occurred.
The notification to the land registry office for registration shall be made after the expiry of the time limit prescribed for complaint or, if a complaint has been made, after the decision concluding the complaint has become final.
Repealed last paragraph: 17/7/2003, Law No. 4949, Art. 103
Notification to the land registry for registration and forcible eviction:
Original Turkish text
MADDE 134
(Değişik: 18/2/1965-538/63 md.)
İcra dairesi tarafından taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı o taşınmazın mülkiyetini iktisap etmiş olur. (Ek cümle: 17/7/2003-4949/38 md.) İhale kesinleşinceye kadar taşınmazın ne şekilde muhafaza ve idare edileceği icra dairesi tarafından kararlaştırılır. (Ek cümleler:24/11/2021-7343/27 md.) İhale alıcısının talebi üzerine icra dairesi, satışı yapılan taşınmazda kira sözleşmesine bağlı olarak oturan kişiye kira bedelini, diğer hâllerde ise taşınmazı kullanan kişiye bilirkişi marifetiyle tespit edilen aylık kullanım bedelini icra dairesine yatırmasını emreder. İlgili, ihtara rağmen kirayı veya belirlenen bedeli icra dairesine yatırmazsa hakkında 356 ncı madde hükmü kıyasen uygulanır. Bu şekilde depo edilen bedel, ihalenin sonucuna göre hak sahibine ödenir.
(Değişik ikinci fıkra:24/11/2021-7343/27 md.) İhalenin feshini, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 281 inci maddesinde yazılı sebepler de dâhil olmak üzere yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler yurt içinde bir adres göstermek koşuluyla icra mahkemesinden şikâyet yolu ile ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde isteyebilirler. (Ek cümle:24/12/2025-7571/1 md.) Belirtilen kişiler dışında kalan kişilerce ihalenin feshinin talep edilmesi halinde mahkemece ihalenin feshi talebi dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir. İlgililerin ihale yapıldığı ana kadar cereyan eden muamelelerdeki yolsuzluklara en geç ihale günü ıttıla peyda ettiği kabul edilir.
(Ek fıkra:24/11/2021-7343/27 md.) Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ile sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişilerce yapılan ihalenin feshi talebi, ihale bedeli üzerinden nispi harca tabidir. Bu harcın yarısı talepte bulunulurken peşin olarak yatırılmak zorundadır. Talebin kabulü hâlinde bu harç başka bir kimseye yüklenmez ve istem hâlinde iade edilir. Talebin reddi hâlinde ise alınan bu harç iade edilmez ve harcın kalan kısmı ihalenin feshini isteyenden tahsil edilir.
(Ek fıkra:24/11/2021-7343/27 md.) Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ile sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişilerce yapılan ihalenin feshi talebinde, talepte bulunulurken, ilgili kişilerin muhtemel zararına karşılık olmak üzere ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat gösterilmesi şarttır. Talebin reddine ilişkin kararın kesinleşmesinden itibaren bir ay içinde genel hükümlere göre tazminat davasının açılmaması hâlinde hükmedilen para cezasının 21/7/1953 tarihli ve 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümleri uyarınca tahsili için durum mahkemece tahsil dairesine bildirilir. Tahsil dairesi alınan teminattan, bildirimin yapıldığı tarihten itibaren üç ay içinde para cezasını tahsil etmezse talep hâlinde teminat ilgilisine iade edilir. (Ek cümleler:24/12/2025-7571/1 md.) Teminatın veya üçüncü fıkra uyarınca yatırılması gereken harcın yatırılmaması veya eksik yatırılması suretiyle ihalenin feshinin talep edilmesi hâlinde mahkeme tebliğ edeceği muhtırada, iki haftalık kesin süre içinde teminatın veya harcın ikmal edilmesini, aksi hâlde ihalenin feshi talebinin dosya üzerinden kesin olarak reddedileceğini bildirir. Mahkeme, süresi içinde teminat veya harç ikmal edilmediği takdirde derhal ihalenin feshi talebini reddeder.
(Ek fıkra:24/11/2021-7343/27 md.) İhalenin feshi talebi üzerine icra mahkemesi talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar ve taraflar gelmeseler bile icap eden kararı verir. Ancak ihalenin feshi talebinin usulden reddi gereken hâllerde duruşma yapılmadan da karar verilebilir. İcra mahkemesi;
1. Satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler dışında kalan kişilerce talep edilmesi nedeniyle,
2. Satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişiler bakımından feragat nedeniyle,
3. İşin esasına girerek,
talebin reddine karar verirse ihalenin feshini talep edeni feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder.
(Ek fıkra: 21/2/2007-5582/4 md.) 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde, beşinci fıkrada yer alan oran yüzde yirmi olarak uygulanır.
(Ek fıkra: 17/7/2003-4949/38 md.) İhalenin feshine ilişkin şikâyet görevsiz veya yetkisiz icra mahkemesi veya mahkemeye yapılırsa, icra mahkemesi veya mahkeme evrak üzerinde inceleme yaparak başvuru tarihinden itibaren en geç on gün içinde görevsizlik veya yetkisizlik kararı verir ve masrafını gider avansından karşılamak suretiyle dosyayı resen görevli veya yetkili icra mahkemesine gönderir. Bu kararlar kesindir.
(Ek fıkra: 17/7/2003-4949/38 md.) Taşınmazı satın alanlar, ihaleye alacağına mahsuben iştirak etmemiş olmak kaydıyla, ihalenin feshi talep edilmiş olsa bile, satış bedelini derhâl veya 130 uncu maddeye göre verilen süre içinde nakden ödemek zorundadırlar. İcra müdürü, ödenen ihale bedeli ile ilgili olarak, ihalenin feshine yönelik şikâyet sonucunda verilecek karar kesinleşinceye kadar para bankalarda nemalandırılır. İhalenin feshine ilişkin şikâyetin kabulüne veya reddine ilişkin kararın kesinleşmesi üzerine, ihale bedeli nemaları ile birlikte hak sahiplerine ödenir.
(Değişik fıkra:24/11/2021-7343/27 md.) İhale kesinleşmedikçe ve ihale konusu mal alıcıya teslim edilmedikçe veya teslime hazır hâle getirilmedikçe ihale bedeli alacaklılara ödenmez. İhale konusu malın teslim edilemeyeceği veya teslime hazır hale getirilemeyeceği durumlarda ihale icra müdürü tarafından iptal olunarak ihale bedeli alıcısına ödenir.
Satış ilanı tebliğ edilmemiş veya satılan malın esaslı vasıflarındaki hataya veya ihalede fesada bilahare vakıf olunmuşsa şikayet müddeti ıttıla tarihinden başlar. Şu kadar ki, bu müddet ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren bir seneyi geçemez.
İhalenin feshini şikayet yolu ile talep eden ilgili, vakı yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin muhtel olduğunu ispata mecburdur.
Tescil için tapu idaresine yapılacak tebligat, şikayet için muayyen müddetin geçmesinden veya şikayet edilmişse şikayeti neticelendiren kararın kesinleşmesinden sonra yapılır.
(Mülga son fıkra: 17/7/2003-4949/103 md.)
Tescil için tapuya tebliğ ve zorla çıkarma: