Amended: 24/11/2021, Law No. 7343, Art. 14
The sale shall be carried out by public auction.
The date and time range in which the first and second auctions are to be held shall be announced at least fifteen days before the commencement date of the auction. The announcement to be made on the electronic sales portal and on the Announcement Portal of the Press Advertising Agency (Basın İlân Kurumu) shall remain accessible until the end of the auction. The commencement date of the second auction shall be set so as not to exceed one month from the end date of the first auction. Added sentences: 16/7/2026, Law No. 7589, Art. 1 Where the dissolution of co-ownership by way of sale is ordered with respect to immovables which all the owners acquired by way of inheritance and over which no third party other than the heirs holds a right of ownership, in the public auctions to be held the first auction shall be held only among the heirs who are owners. This auction procedure to be held only among the heirs who are owners shall be applied once only.
Amended paragraph: 13/10/2022, Law No. 7418, Art. 25 Announcements in newspapers and on internet news sites shall be made through the Press Advertising Agency in accordance with the procedure set out below.
Added paragraph: 13/10/2022, Law No. 7418, Art. 25 For sales whose total estimated value is up to five hundred thousand Turkish liras, the enforcement office shall decide, taking into account the interests of the parties concerned, whether an announcement is to be made in a newspaper or on an internet news site. However:
1. Those whose total estimated value is above five hundred thousand Turkish liras and below two million Turkish liras shall be announced in a local newspaper published in the place where the sale is to be held and entitled to publish official announcements, or on an internet news site. Where there is no local newspaper or internet news site management entitled to publish official announcements in the place where the sale is to be held, the announcement shall be made through a local newspaper or internet news site entitled to publish official announcements in another place of publication within the administrative boundaries of the same province, to be determined by the enforcement office.
2. Those whose total estimated value is two million Turkish liras or more shall be published on an internet news site or in a newspaper entitled to publish official announcements which is distributed and offered for sale nationwide and whose actual daily sales on the date of the announcement request exceed fifty thousand copies.
3. Announcements to be published in a newspaper or on an internet news site shall also be announced simultaneously on the Announcement Portal of the Press Advertising Agency.
4. No fee shall be charged for announcements to be published on the Announcement Portal of the Press Advertising Agency within the scope of this Article.
5. The monetary limits in this paragraph shall be updated by the Ministry of Justice on the basis of the annual Producer Price Index for December of the preceding year and shall be announced in the Official Gazette by 1 February of each year, to be effective from that date. In extraordinary circumstances, the monetary limits may be updated by decision of the President of the Republic upon the proposal of the Ministry of Justice.
Announcements to be made in newspapers or on internet news sites shall not include the sale specifications as an attachment; it shall suffice to state the type, nature, essential characteristics, estimated value and location of the item to be sold, the date and time range in which the first and second auctions are to be held, and the electronic sales portal containing information on the auction. Apart from the announcements that the enforcement office is required to make, the parties may, at their own expense, announce the text of the announcement on the electronic sales portal by any means they wish. However, such private announcement shall not affect the official proceedings.
In case of discrepancy between the announced texts, the text announced on the electronic sales portal shall prevail. Amended second sentence: 13/10/2022, Law No. 7418, Art. 25 However, errors in the text announced in the newspaper, on the internet news site, on the electronic sales portal or on the Announcement Portal of the Press Advertising Agency shall be corrected by announcement only on the electronic sales portal, without changing the auction date. This correction announcement shall not be separately served on the persons concerned.
The announcement to be made on the electronic sales portal shall contain the following matters:
1. The type, nature, essential characteristics, estimated value and location of the item to be sold and, if any, its images, as well as the other information contained in the auction specifications.
2. That, in order to participate in the auction, it is mandatory to deposit a security in an amount corresponding to ten percent of the value of the attached property into the bank account of the enforcement office conducting the sale, and that, where the security is in cash, it must be deposited by 23:30 on the day before the end of the auction period at the latest.
3. That, where the security to be provided is a letter of guarantee, those who will participate in the auction must deliver to the enforcement office conducting the sale, by the end of working hours on the working day before the end of the auction period at the latest, a definite and unlimited-term bank letter of guarantee in an amount corresponding to ten percent of the value of the attached property subject to sale.
4. That those who will participate in the auction through a representative must apply to the enforcement office conducting the sale by the end of working hours on the working day before the end of the auction period at the latest.
5. That, in cases where sale by shares is possible, joint purchasers wishing to purchase the property subject to the public auction in specific shares must apply to the enforcement office conducting the sale by the end of working hours on the working day before the end of the auction period at the latest.
6. Amended: 16/7/2026, Law No. 7589, Art. 1 That, if the creditor who has requested sale and wishes to participate in the auction applies to the enforcement office conducting the sale by the end of working hours on the working day before the end of the auction period at the latest, no security shall be taken from him to the extent that his claim covers the security, and that the Treasury is exempt from providing security in public auctions.
7. That, if the conditions are met, the property shall be awarded to the highest bidder.
8. Amended: 16/7/2026, Law No. 7589, Art. 1 That bids to be submitted on the electronic sales portal must exceed fifty percent of the estimated value of the attached property, or, in the dissolution of co-ownership by way of sale where the first auction is held only among the heirs who are owners, one hundred percent of the estimated value, and, in the second auction, whichever is greater of fifty percent of the estimated value and the total of the claims secured by that property which have priority over the claim of the person requesting sale, plus, in addition to that amount, the costs of conversion into money and distribution.
9. Amended: 16/7/2026, Law No. 7589, Art. 1 That, if the auction purchaser submits the highest bid but does not deposit the auction price within the time limit, the security taken shall not be refunded and shall first be set off against the sale costs, and the remaining amount shall be paid to the right holders in set-off against their claims with respect to the enforcement files; that, where the auction purchaser who fails to deposit the auction price within the time limit is the creditor requesting sale, ten percent of the estimated price shall be set off against his own claim and the costs incurred for this sale shall be left on him and shall not be charged to the debtor; that, in the dissolution of co-ownership by way of sale, the security taken from the auction purchaser who submitted the highest bid but did not deposit the auction price within the time limit shall not be refunded to him and shall, after deduction of the sale costs, be paid to the co-owners in proportion to their shares, and, where the person who fails to deposit the auction price within the time limit is a co-owner, the entire security taken shall be paid to the other shareholders in proportion to their shares; and further, that an administrative fine at the rate of five percent of the price bid shall be imposed by the enforcement office conducting the sale or by the sale officer on the auction purchaser who submitted the highest bid but did not deposit the auction price within the time limit, and that this fine shall be notified to the collection office for collection in accordance with the provisions of Law No. 6183.
10. That, in cases where the auction could not be held because the minimum auction price was not bid, or where the auction was cancelled because the highest bidder did not deposit the auction price, the second auction shall be held again under the conditions of the first public auction.
11. That the auction purchaser must pay the entire sale price into the account of the enforcement office within seven days at the latest from the date on which the record confirming that the auction has taken place is announced on the electronic sales portal.
12. That those participating in the sale shall be deemed to have seen the specifications together with all their annexes and to have accepted their content.
13. That, upon the auction becoming final, the registration and delivery procedures for the property shall be carried out.
Upon the auction becoming final, the delivery of the movable to the auction purchaser or the registration of registered property in the name of the auction purchaser shall be carried out after the stamp duty and value added tax have been paid.
Conduct of the auction:
Original Turkish text
MADDE 114
(Değişik:24/11/2021-7343/14 md.)
Satış açık artırma ile yapılır.
Birinci ve ikinci artırmanın yapılacağı gün ve saat aralığı, artırmaya başlangıç tarihinden en az on beş gün önce ilan edilir. Elektronik satış portalı ve Basın İlân Kurumu İlan Portalında yapılacak ilan, artırmanın bitimine kadar erişime açık tutulur. İkinci artırmanın başlangıç tarihi, birinci artırmanın bitimi tarihinden itibaren bir ayı geçmeyecek şekilde belirlenir. (Ek cümleler:16/7/2026-7589/1 md.) Tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlar bakımından ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde yapılacak açık artırmalarda birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır. Sadece malik olan mirasçılar arasında yapılacak bu artırma usulü bir defaya mahsus olmak üzere uygulanır.
(Değişik fıkra: 13/10/2022 -7418/25 md.) Gazete ve internet haber sitesi ilanları Basın-İlân Kurumu aracılığıyla aşağıda belirtilen usulde yapılır.
(Ek fıkra: 13/10/2022 -7418/25 md.) Toplam muhammen bedeli beş yüz bin Türk lirasına kadar olan satışlar için gazete veya internet haber sitesi ile ilan yapılıp yapılmayacağına icra dairesince alakadarların menfaatleri dikkate alınarak karar verilir. Ancak;
1. Toplam muhammen bedeli beş yüz bin Türk lirasının üzerinde ve iki milyon Türk lirasının altında olanlar, satışın yapılacağı yerde yayınlanan resmî ilan yayınlama hakkını haiz bir yerel gazete veya bir internet haber sitesinde ilan edilir. Satışın yapılacağı yerde resmî ilan yayınlama hakkını haiz yerel gazete veya internet haber sitesi yönetimi bulunmaması hâlinde ilan, icra dairesinin belirleyeceği aynı il mülki sınırları içerisinde bulunan başka bir yayın yerinde resmî ilan yayınlama hakkını haiz bir yerel gazete veya bir internet haber sitesi aracılığıyla duyurulur.
2. Toplam muhammen bedeli iki milyon Türk lirası ve üzerinde olanlar ise bir internet haber sitesinde veya yurt genelinde dağıtılıp satışa sunulan ve ilan talebi tarihinde günlük fiilî satışı elli bin adedin üzerinde olan resmî ilan yayınlama hakkını haiz bir gazetede yayınlatılır.
3. Gazete veya internet haber sitesinde yayınlanacak ilanlar eş zamanlı olarak Basın İlân Kurumu İlan Portalında da duyurulur.
4. Bu madde kapsamında Basın İlân Kurumu İlan Portalında yayınlanacak ilanlardan ücret alınmaz.
5. Bu fıkrada yer alan parasal limitler bir önceki yılın Aralık ayındaki yıllık Üretici Fiyat Endeksi esas alınarak Adalet Bakanlığı tarafından güncellenir ve her yıl 1 Şubat gününden itibaren geçerli olmak üzere aynı güne kadar Resmî Gazete’de ilan edilir. Parasal limitler olağanüstü hâllerde Adalet Bakanlığının teklifi üzerine Cumhurbaşkanı kararı ile güncellenebilir.
Gazete veya internet haber sitesi ile yapılacak ilanlara satış şartnamesi eklentisiyle geçirilmeyip, satılacak şeyin cinsi, mahiyeti, önemli vasıfları, muhammen kıymeti ve bulunduğu yer, birinci ve ikinci artırmanın yapılacağı gün ve saat aralığı ile artırmaya ilişkin bilgilerin yer aldığı elektronik satış portalı yazılmakla iktifa olunur. İcra dairesince yapılması zaruri ilanlar dışında, taraflar elektronik satış portalında yer alan ilan metnini, masrafı kendilerine ait olmak üzere, diledikleri vasıtalarla ilan edebilir. Ancak hususi mahiyetteki bu ilan resmî muameleye tesir etmez.
İlan edilen metinler arasında farklılık bulunması hâlinde elektronik satış portalında ilan edilen metin esas alınır. (Değişik ikinci cümle: 13/10/2022 -7418/25 md.) Şu kadar ki, gazetede, internet haber sitesinde, elektronik satış portalında veya Basın İlân Kurumu İlan Portalında ilanı yapılan metindeki hatalar, ihale tarihi değiştirilmeksizin sadece elektronik satış portalında ilanen düzeltilir. Bu düzeltme ilanı ilgililere ayrıca tebliğ edilmez.
Elektronik satış portalında yapılacak ilanda aşağıdaki hususlar yer alır:
1. Satılacak şeyin cinsi, mahiyeti, önemli vasıfları, muhammen kıymeti, bulunduğu yer ve varsa görselleri ile artırma şartnamesinde yer alan diğer bilgileri.
2. Artırmaya katılabilmek için mahcuzun kıymetinin yüzde onunu karşılayacak tutardaki teminatın satışı yapan icra dairesinin banka hesabına yatırılmasının zorunlu olduğu, teminatın nakit olması durumunda en geç artırma süresinin bitiminden önceki gün saat 23:30’a kadar yatırılması gerektiği.
3. Gösterilecek teminatın teminat mektubu olması hâlinde, artırmaya katılacakların, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışa konu mahcuzun kıymetinin yüzde onunu karşılayacak tutarda kesin ve süresiz banka teminat mektubunu, satışı yapan icra dairesine tevdi etmelerinin zorunlu olduğu.
4. Temsilci vasıtasıyla artırmaya katılacakların, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan icra dairesine müracaat etmelerinin zorunlu olduğu.
5. Hisseli satışın mümkün olduğu hâllerde açık artırma konusu malı belirli paylarla satın almak isteyen müşterek alıcıların, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan icra dairesine müracaat etmelerinin zorunlu olduğu.
6. (Değişik:16/7/2026-7589/1 md.) Satış talep eden ve artırmaya katılmak isteyen alacaklının, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan icra dairesine müracaat etmesi hâlinde alacağın teminatı karşıladığı miktar kadar kendisinden teminat alınmayacağı, açık artırmalarda Hazinenin teminat göstermekten muaf olduğu.
7. Şartlar yerine gelmişse malın en yüksek teklif verene ihale edileceği.
8. (Değişik:16/7/2026-7589/1 md.) Elektronik satış portalında verilecek tekliflerin haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi, ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde birinci artırmanın sadece malik olan mirasçılar arasında yapıldığı durumlarda muhammen kıymetin yüzde yüzü, ikinci artırmada ise muhammen kıymetin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazla ise bu miktarı ve ayrıca bu miktara ilave olarak paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi gerektiği.
9. (Değişik:16/7/2026-7589/1 md.) İhale alıcısının en yüksek teklifi verip de süresi içinde ihale bedelini yatırmaması hâlinde, alınan teminatın iade edilmeyip öncelikle satış masraflarından mahsup edileceği, kalan miktarın icra dosyaları bakımından alacaklarına mahsuben hak sahiplerine ödeneceği; süresi içinde ihale bedelini yatırmayan ihale alıcısının satış isteyen alacaklı olması durumunda, muhammen bedelin yüzde onunun kendi alacağından mahsup edileceği ve bu satış için yapılan masrafın kendisi üzerinde bırakılarak borçluya yüklenmeyeceği; ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde en yüksek teklifi verip de ihale bedelini süresi içinde yatırmayan ihale alıcısından alınan teminatın kendisine iade edilmeyerek satış masrafları mahsup edildikten sonra paydaşlara payları oranında ödeneceği, süresi içinde ihale bedelini yatırmayanın paydaş olması durumunda ise alınan teminatın tamamının diğer pay sahiplerine payları oranında ödeneceği; ayrıca en yüksek teklifi verip de süresi içinde ihale bedelini yatırmayan ihale alıcısına, teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında satışı yapan icra dairesince veya satış memurunca idari para cezası verileceği, verilen bu cezanın 6183 sayılı Kanun hükümleri uyarınca tahsili için tahsil dairesine bildirileceği.
10. Asgari ihale bedelinin teklif edilmemesi nedeniyle ihalenin yapılamadığı veya en yüksek teklif verenin ihale bedelini yatırmaması sebebiyle ihalenin iptal edildiği hâllerde ikinci artırmanın ilk açık artırmadaki şartlar çerçevesinde tekrar yapılacağı.
11. İhale alıcısının, satış bedelinin tamamını ihalenin gerçekleştiğine ilişkin tutanağın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren en geç yedi gün içinde icra dairesi hesabına ödemesi gerektiği.
12. Satışa katılanların bütün ekleriyle birlikte şartnameyi görmüş ve içeriğini kabul etmiş sayılacakları.
13. İhalenin kesinleşmesi üzerine malın tescil ve teslim işlemlerinin yapılacağı.
İhalenin kesinleşmesi üzerine taşınırın ihale alıcısına teslimi veya sicile kayıtlı malın ihale alıcısı adına tescili, damga vergisi ve katma değer vergisinin yatırılmasından sonra gerçekleştirilir.
İhalenin yapılması: