Added: 14/2/2020, Law No. 7221, Art. 12
Plan amendments shall be made in conformity with the characteristics of the settlement, in a manner that does not disrupt the main plan decisions, the continuity and integrity of the plan, or the balance of social and technical infrastructure, and provided that technical justifications are furnished. For plan amendment proposals, a social and technical infrastructure impact assessment report including a needs analysis shall be prepared and submitted to the administration that will approve the plan.
Except for changes of function, zoning plan amendments that increase, on a parcel basis, the population, building density, number of storeys or building height may not be made. Added sentence: 5/12/2024, Law No. 7534, Art. 7 However, a function may not be converted to residential use on a parcel basis.
In blocks formed with an area of not less than one thousand square metres, the cultural facilities and social and technical infrastructure uses required in plan amendments that increase, on a block basis, the population, building density, number of storeys or building height, or that introduce a change of function, must be provided within an area having a radius of at most 500 metres from the centre of the block.
Amended paragraph: 5/12/2024, Law No. 7534, Art. 7 Ninety per cent (90%) of the increased value of the parcel or parcels whose value increases as a result of a change of function on a parcel basis upon the request of all of the owners of the immovable or of a zoning plan amendment to be made on a block basis, and, in zoning plan amendments annulled by the courts, ninety per cent of the value difference arising in the parcel or parcels covered by the zoning plan that ceased to be in force as a result of the zoning plan amendment and by the proposed new zoning plan, shall be collected as a value increase share. In determining the amount of the value increase share, the valuation principles set out in Article 11 of Law No. 2942 shall be taken into account.
Amended paragraph: 5/12/2024, Law No. 7534, Art. 7 The value increase that will occur in an immovable as a result of a zoning plan amendment shall be determined by the valuation commission established by the administration, at not less than the average new value determined by at least two licensed real estate appraisal firms authorised under Law No. 6362 through a valuation under the conditions of the plan in force, as specified in the plan amendment explanatory report, together with a post-amendment valuation. The value increase share may be paid in advance or in instalments. If the value increase share is paid in advance, a 10% discount shall apply, and it shall be paid within one month following the date of accrual at the latest. If the value increase share is paid in instalments, the first payment shall be made interest-free within the first month following the date of accrual. Subsequent instalment payments shall be made in a total of four instalments, falling in the sixth, twelfth and eighteenth months after the first payment, with an increase effected by adding to the remaining debt the monthly change rates of the Consumer Price Index (CPI) determined for each month by the Turkish Statistical Institute. In the event of early payment of instalments, the instalment amount to be paid shall be calculated by adding to the remaining debt as at the date on which the instalment is paid the monthly change rates of the Consumer Price Index (CPI) determined for each month by the Turkish Statistical Institute. Until the value increase share has been paid in full, no sale, transfer or donation may be made at the land registry and no building licence may be issued.
The fact that the immovable is subject to value increase shall be annotated in the land register. Except for licence amendments to be made without changing the floor area ratio, construction area, building height and purpose of use, no building licence may be issued unless the value increase share has been paid.
Value increase share amounts shall be deposited by the owners of the immovables with banks authorised by the Ministry of Treasury and Finance and/or with the relevant accounting unit. Of the amounts deposited:
a) In provinces with a metropolitan municipality, 25% to the relevant account of the metropolitan municipality, 25% to the relevant account of the relevant district municipality, and 25% to the Transformation Projects Special Account established under Law No. 6306 on the Transformation of Areas under Disaster Risk,
b) In provinces without a metropolitan municipality, 40% to the relevant account to be opened at the administration approving the zoning plan amendment, and 30% to the Transformation Projects Special Account established under Law No. 6306 on the Transformation of Areas under Disaster Risk,
c) Of the value increase arising from a zoning plan amendment approved by the Ministry, 75% to the Transformation Projects Special Account established under Law No. 6306 on the Transformation of Areas under Disaster Risk; and of the remaining value increase share, in provinces with a metropolitan municipality, 15% to the relevant account of the metropolitan municipality and 10% to the relevant account of the relevant district municipality, and in places without a metropolitan municipality, the entire remaining value increase share other than the Ministry's share to the relevant account to be opened by the relevant administration in the place where the plan amendment was made,
shall be transferred by the relevant provincial directorates of finance (defterdarlık) within five working days; and 25% of the value increase share remaining under subparagraph (a), 30% of the value increase share remaining under subparagraph (b), and, where the zoning plan amendment is approved by other general budget administrations, the entire value increase share shall be recorded as revenue to the general budget.
Added paragraph: 5/12/2024, Law No. 7534, Art. 7 In areas allocated to public service uses in zoning plans whose transfer into public ownership could not be achieved under Article 13, a plan amendment for the purpose of a change of function, excluding residential use, may be made without allocating an equivalent area, after obtaining the opinion of the relevant administration that is to provide the public service stating that it does not need the public service area, in accordance with the provisions of Additional Article 1 of Law No. 2942 and provided that it is compatible with the surrounding building conditions.
The provisions of this Article shall not apply to: plan amendments, in parcels on which a risky building is located, that increase the construction area forming the basis of the floor area ratio granted by the zoning plan in force and the plan notes by at most 20%; plans or plan amendments to be made in areas within the scope of Law No. 6306 on the Transformation of Areas under Disaster Risk of 16/5/2012, in public investments and areas under public ownership, and in areas belonging to annexed and attached foundations (mazbut ve mülhak vakıflar); plan amendments to be made, in accordance with the procedures set out in subparagraph (b) of paragraph 1 of Article 8, concerning heights determined in zoning plans as "yençok: serbest" (maximum height: unrestricted); zoning plans to be established in order to implement court decisions in line with the grounds for annulment; and zoning plan amendments within the scope of Additional Article 1 of Law No. 2942.
The procedures and principles concerning the implementation of this Article shall be determined by the Ministry.
Original Turkish text
EK MADDE 8
(Ek:14/2/2020-7221/12 md.)
Plan değişiklikleri, plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak şekilde ve teknik gerekçeleri sağlamak şartıyla yerleşmenin özelliğine uygun olarak yapılır. Plan değişikliği tekliflerinde ihtiyaç analizini içeren sosyal ve teknik altyapı etki değerlendirme raporu hazırlanarak planı onaylayacak idareye sunulur.
Fonksiyon değişikliği hariç olmak üzere, parsel bazında; nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran imar planı değişiklikleri yapılamaz. (Ek cümle:5/12/2024-7534/7 md.) Ancak bir fonksiyon, parsel bazında konut kullanımına dönüştürülemez.
Bin metrekareden az olmamak kaydıyla oluşmuş adalarda; ada bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliklerinde ihtiyaç duyulan kültürel tesis, sosyal ve teknik altyapı kullanımları; adanın merkezine en fazla 500 metre yarı çaplı alanda karşılanmak zorundadır.
(Değişik fıkra:5/12/2024-7534/7 md.) Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine parsel bazında fonksiyon değişikliği ile ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan parsel veya parsellerin artan değeri ile mahkemelerce iptal edilen imar planı değişikliklerinde, imar planı değişikliği neticesinde yürürlükten kalkan imar planı ile teklif edilen yeni imar planının kapsadığı parsel veya parsellerde oluşan değer farkının yüzde doksanı (%90) değer artış payı olarak alınır. Değer artış payı bedelinin tespitinde 2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen bedel tespit esasları gözetilir.
(Değişik fıkra:5/12/2024-7534/7 md.) İmar planı değişikliği ile taşınmazda meydana gelecek değer artışının tespiti 6362 sayılı Kanuna göre yetkilendirilmiş lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından plan değişikliği açıklama raporunda belirtilen mer’i plan koşullarındaki değer tespiti ile birlikte değişiklik sonrası değer tespiti yapılmak suretiyle belirlenen ortalama yeni değerden az olmamak üzere, idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenir. Değer artış payı peşin veya taksitle ödenebilir. Değer artış payının peşin ödenmesi halinde %10 indirim uygulanır ve en geç tahakkukun oluştuğu tarihi takip eden bir ay içerisinde ödenir. Değer artış payının taksitle ödenmesi halinde ilk ödeme, tahakkuk tarihini takip eden birinci ay içerisinde faizsiz olarak yapılır. Sonraki taksit ödemeleri ise ilk ödemeden sonraki altıncı, on ikinci ve on sekizinci aylarda olmak üzere ve kalan borç üzerine Türkiye İstatistik Kurumunun her ay için belirlediği Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları eklenerek artış yapılacak şekilde toplamda dört taksitte gerçekleştirilir. Taksitlerin erken ödenmesi halinde ise taksitin ödendiği tarihteki kalan borç üzerine Türkiye İstatistik Kurumunun her ay için belirlediği Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları eklenerek ödenecek taksit tutarı hesaplanır. Değer artış payının tamamı ödenmeden tapuda satış, devir, bağış yapılamaz, yapı ruhsatı düzenlenemez.
Taşınmazın değer artışına tabi olduğu tapu kütüğüne şerh edilir. Emsal, inşaat alanı, yapı yüksekliği ve kullanım amacı değiştirilmemek kaydıyla yapılacak ruhsat tadilatları hariç, değer artış payı ödenmeden yapı ruhsatı düzenlenemez.
Değer artış payı tutarları taşınmaz maliklerince; Hazine ve Maliye Bakanlığınca yetkilendirilen bankalara ve/veya ilgili muhasebe birimine yatırılır. Yatırılan tutarların;
a) Büyükşehir belediyesinin olduğu illerde; %25’i büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, %25’i ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına, %25’i 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında oluşturulan Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına,
b) Büyükşehir belediyesi olmayan illerde ise; %40’ı imar planı değişikliğini onaylayan idarede açılacak ilgili hesaba, %30’u 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında oluşturulan Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına,
c) Bakanlıkça onaylanan imar planı değişikliğinden kaynaklanan değer artışının %75’i 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında oluşturulan Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına, kalan değer artış payının; büyükşehir belediyesinin olduğu illerde %15’i büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, %10’u ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına; büyükşehir belediyesi olmayan yerlerde ise Bakanlık payının dışındaki kalan değer artış payının tamamı plan değişikliğinin yapıldığı yerdeki ilgili idarenin açılacak ilgili hesabına,
ilgili defterdarlıklarca beş iş günü içerisinde aktarılır ve (a) bendine göre kalan değer artış payının %25’i, (b) bendine göre kalan değer artış payının %30’u ile imar planı değişikliğinin diğer genel bütçeli idareler tarafından onaylanması durumunda değer artış payının tamamı genel bütçeye gelir kaydedilir.
(Ek fıkra:5/12/2024-7534/7 md.) İmar planlarında umumi hizmet alanına ayrılan yerlerden 13 üncü madde kapsamında kamu eline geçişi sağlanamayan alanlarda, kamu hizmetini yapacak ilgili idarenin kamu hizmet alanına ihtiyacı olmadığına dair görüşü alınarak eşdeğer alan ayrılmaksızın 2942 sayılı Kanunun ek 1 inci maddesi hükümlerine göre ve çevre yapılaşma koşulları ile uyumlu olmak kaydıyla konut kullanımı hariç fonksiyon değişikliği amaçlı plan değişikliği yapılabilir.
Riskli yapının bulunduğu parsellerde, mer’i imar planı ve plan notları ile verilmiş emsale esas inşaat alanını en fazla %20’si kadar artıran plan değişikliklerinde, 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki alanlarda, kamu yatırımları ile kamu mülkiyetindeki alanlarda, mazbut ve mülhak vakıflara ait alanlarda yapılacak plan veya plan değişiklikleri ile imar planlarında yençok: serbest olarak belirlenmiş yüksekliklerin 8 inci maddenin birinci fıkrasının (b) bendinde belirtilen usullere göre yapılacak plan değişikliklerinde, iptal gerekçeleri doğrultusunda mahkeme kararını yerine getirmeye yönelik tesis edilecek imar planı ve 2942 sayılı Kanunun ek 1 inci maddesi kapsamındaki imar planı değişikliklerinde bu madde hükümleri uygulanmaz.
Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar Bakanlıkça belirlenir.