مضافة: 14/2/2020، القانون رقم 7221، المادة 12
تُجرى تعديلات المخططات بما يتلاءم مع خصائص التجمع السكني، وعلى نحو لا يُخل بالقرارات الرئيسية للمخطط واستمراريته وتكامله وتوازن البنية التحتية الاجتماعية والتقنية، وبشرط توفير المسوغات التقنية. وفي مقترحات تعديل المخطط، يُعَدّ تقرير تقييم الأثر على البنية التحتية الاجتماعية والتقنية متضمنًا تحليلًا للاحتياجات، ويُقدَّم إلى الإدارة التي ستصادق على المخطط.
باستثناء تغيير الوظيفة، لا يجوز إجراء تعديلات على مخطط التنظيم العمراني تزيد، على مستوى القطعة، من عدد السكان أو كثافة البناء أو عدد الطوابق أو ارتفاع المبنى. جملة مضافة: 5/12/2024، القانون رقم 7534، المادة 7 غير أنه لا يجوز تحويل وظيفة ما إلى الاستخدام السكني على مستوى القطعة.
في البلوكات المُشكَّلة بمساحة لا تقل عن ألف متر مربع، يتعين توفير استخدامات المرافق الثقافية والبنية التحتية الاجتماعية والتقنية اللازمة في تعديلات المخطط التي تزيد، على مستوى البلوك، من عدد السكان أو كثافة البناء أو عدد الطوابق أو ارتفاع المبنى، أو التي تُحدث تغييرًا في الوظيفة، ضمن منطقة لا يتجاوز نصف قطرها 500 متر من مركز البلوك.
فقرة معدَّلة: 5/12/2024، القانون رقم 7534، المادة 7 يُستوفى بوصفه حصة زيادة القيمة تسعون بالمائة (%90) من القيمة المتزايدة للقطعة أو القطع التي ارتفعت قيمتها نتيجة تغيير الوظيفة على مستوى القطعة بناءً على طلب جميع مالكي العقار أو نتيجة تعديل مخطط التنظيم العمراني الذي يُجرى على مستوى البلوك، وكذلك، في تعديلات مخطط التنظيم العمراني التي ألغتها المحاكم، من فرق القيمة الناشئ في القطعة أو القطع المشمولة بمخطط التنظيم العمراني الذي زال نفاذه نتيجة تعديل مخطط التنظيم العمراني وبمخطط التنظيم العمراني الجديد المقترح. وتُراعى في تحديد مبلغ حصة زيادة القيمة أسس تحديد البدل المبيَّنة في المادة 11 من القانون رقم 2942.
فقرة معدَّلة: 5/12/2024، القانون رقم 7534، المادة 7 تحدد لجنة تقدير القيمة التي تشكلها الإدارة زيادة القيمة التي ستطرأ على العقار نتيجة تعديل مخطط التنظيم العمراني، على ألا تقل عن متوسط القيمة الجديدة المحددة من قِبل اثنتين على الأقل من شركات التقييم العقاري المرخَّصة والمخوَّلة وفقًا للقانون رقم 6362، من خلال تقدير القيمة في ظل شروط المخطط النافذ المبيَّنة في تقرير إيضاح تعديل المخطط مقرونًا بتقدير القيمة بعد التعديل. ويجوز دفع حصة زيادة القيمة نقدًا مقدمًا أو على أقساط. وفي حال دفع حصة زيادة القيمة مقدمًا، يُطبَّق خصم بنسبة %10، وتُدفع في موعد أقصاه شهر واحد من التاريخ التالي لنشوء الاستحقاق. وفي حال دفع حصة زيادة القيمة على أقساط، تُدفع الدفعة الأولى دون فائدة خلال الشهر الأول التالي لتاريخ الاستحقاق. وتُدفع الأقساط اللاحقة في أربعة أقساط إجمالًا، في الشهر السادس والثاني عشر والثامن عشر بعد الدفعة الأولى، مع زيادتها بإضافة معدلات التغير الشهرية لمؤشر أسعار المستهلك (TÜFE) التي تحددها هيئة الإحصاء التركية لكل شهر إلى الدين المتبقي. وفي حال السداد المبكر للأقساط، يُحسب مبلغ القسط الواجب دفعه بإضافة معدلات التغير الشهرية لمؤشر أسعار المستهلك (TÜFE) التي تحددها هيئة الإحصاء التركية لكل شهر إلى الدين المتبقي في تاريخ دفع القسط. ولا يجوز، قبل سداد حصة زيادة القيمة بالكامل، إجراء البيع أو النقل أو الهبة في السجل العقاري، ولا إصدار رخصة البناء.
يُؤشَّر في صحيفة السجل العقاري بأن العقار خاضع لزيادة القيمة. ولا يجوز إصدار رخصة البناء ما لم تُدفع حصة زيادة القيمة، باستثناء تعديلات الرخصة التي تُجرى دون تغيير معامل البناء ومساحة الإنشاء وارتفاع المبنى والغرض من الاستخدام.
يودِع مالكو العقارات مبالغ حصة زيادة القيمة لدى المصارف التي تخوِّلها وزارة الخزانة والمالية و/أو لدى وحدة المحاسبة المعنية. ومن المبالغ المودَعة:
a) في المحافظات التي توجد فيها بلدية كبرى؛ %25 إلى الحساب المعني للبلدية الكبرى، و%25 إلى الحساب المعني لبلدية القضاء المعنية، و%25 إلى الحساب الخاص بمشاريع التحويل المنشأ في نطاق القانون رقم 6306 بشأن تحويل المناطق المعرَّضة لخطر الكوارث،
b) أما في المحافظات التي لا توجد فيها بلدية كبرى؛ %40 إلى الحساب المعني الذي يُفتح لدى الإدارة التي صادقت على تعديل مخطط التنظيم العمراني، و%30 إلى الحساب الخاص بمشاريع التحويل المنشأ في نطاق القانون رقم 6306 بشأن تحويل المناطق المعرَّضة لخطر الكوارث،
c) %75 من زيادة القيمة الناشئة عن تعديل مخطط التنظيم العمراني الذي صادقت عليه الوزارة إلى الحساب الخاص بمشاريع التحويل المنشأ في نطاق القانون رقم 6306 بشأن تحويل المناطق المعرَّضة لخطر الكوارث، ومن حصة زيادة القيمة المتبقية؛ في المحافظات التي توجد فيها بلدية كبرى %15 إلى الحساب المعني للبلدية الكبرى و%10 إلى الحساب المعني لبلدية القضاء المعنية؛ أما في الأماكن التي لا توجد فيها بلدية كبرى فكامل حصة زيادة القيمة المتبقية خارج حصة الوزارة إلى الحساب المعني الذي تفتحه الإدارة المعنية في المكان الذي أُجري فيه تعديل المخطط،
تحوِّلها مديريات المالية (defterdarlık) المعنية خلال خمسة أيام عمل، ويُقيَّد إيرادًا للميزانية العامة كلٌّ من %25 من حصة زيادة القيمة المتبقية وفقًا للبند (a)، و%30 من حصة زيادة القيمة المتبقية وفقًا للبند (b)، وكامل حصة زيادة القيمة في حال المصادقة على تعديل مخطط التنظيم العمراني من قِبل الإدارات الأخرى ذات الميزانية العامة.
فقرة مضافة: 5/12/2024، القانون رقم 7534، المادة 7 في المناطق المخصصة في مخططات التنظيم العمراني لمرافق الخدمة العامة والتي تعذر انتقالها إلى الملكية العامة في نطاق المادة 13، يجوز إجراء تعديل في المخطط بغرض تغيير الوظيفة، باستثناء الاستخدام السكني، دون تخصيص مساحة معادلة، بعد أخذ رأي الإدارة المعنية التي ستؤدي الخدمة العامة بأنها لا تحتاج إلى منطقة الخدمة العامة، وذلك وفقًا لأحكام المادة الإضافية 1 من القانون رقم 2942 وبشرط التوافق مع شروط البناء في المحيط.
لا تُطبَّق أحكام هذه المادة على: تعديلات المخطط التي تزيد، في القطع التي يوجد عليها مبنى معرَّض للخطر، مساحة الإنشاء المعتمدة أساسًا لمعامل البناء الممنوح بموجب مخطط التنظيم العمراني النافذ وملاحظات المخطط بنسبة %20 كحد أقصى؛ والمخططات أو تعديلات المخططات التي تُجرى في المناطق الداخلة في نطاق القانون رقم 6306 بشأن تحويل المناطق المعرَّضة لخطر الكوارث المؤرخ 16/5/2012، وفي الاستثمارات العامة والمناطق المملوكة ملكية عامة، وفي المناطق العائدة للأوقاف المضبوطة والملحقة؛ وتعديلات المخطط التي تُجرى وفقًا للأصول المبيَّنة في البند (b) من الفقرة الأولى من المادة 8 بشأن الارتفاعات المحددة في مخططات التنظيم العمراني بعبارة "yençok: serbest" (الارتفاع الأقصى: حر)؛ ومخططات التنظيم العمراني التي تُعتمد لتنفيذ الحكم القضائي وفقًا لأسباب الإلغاء؛ وتعديلات مخطط التنظيم العمراني الداخلة في نطاق المادة الإضافية 1 من القانون رقم 2942.
تحدد الوزارة الأصول والقواعد المتعلقة بتطبيق هذه المادة.
النص التركي الأصلي
EK MADDE 8
(Ek:14/2/2020-7221/12 md.)
Plan değişiklikleri, plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak şekilde ve teknik gerekçeleri sağlamak şartıyla yerleşmenin özelliğine uygun olarak yapılır. Plan değişikliği tekliflerinde ihtiyaç analizini içeren sosyal ve teknik altyapı etki değerlendirme raporu hazırlanarak planı onaylayacak idareye sunulur.
Fonksiyon değişikliği hariç olmak üzere, parsel bazında; nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran imar planı değişiklikleri yapılamaz. (Ek cümle:5/12/2024-7534/7 md.) Ancak bir fonksiyon, parsel bazında konut kullanımına dönüştürülemez.
Bin metrekareden az olmamak kaydıyla oluşmuş adalarda; ada bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliklerinde ihtiyaç duyulan kültürel tesis, sosyal ve teknik altyapı kullanımları; adanın merkezine en fazla 500 metre yarı çaplı alanda karşılanmak zorundadır.
(Değişik fıkra:5/12/2024-7534/7 md.) Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine parsel bazında fonksiyon değişikliği ile ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan parsel veya parsellerin artan değeri ile mahkemelerce iptal edilen imar planı değişikliklerinde, imar planı değişikliği neticesinde yürürlükten kalkan imar planı ile teklif edilen yeni imar planının kapsadığı parsel veya parsellerde oluşan değer farkının yüzde doksanı (%90) değer artış payı olarak alınır. Değer artış payı bedelinin tespitinde 2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen bedel tespit esasları gözetilir.
(Değişik fıkra:5/12/2024-7534/7 md.) İmar planı değişikliği ile taşınmazda meydana gelecek değer artışının tespiti 6362 sayılı Kanuna göre yetkilendirilmiş lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından plan değişikliği açıklama raporunda belirtilen mer’i plan koşullarındaki değer tespiti ile birlikte değişiklik sonrası değer tespiti yapılmak suretiyle belirlenen ortalama yeni değerden az olmamak üzere, idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenir. Değer artış payı peşin veya taksitle ödenebilir. Değer artış payının peşin ödenmesi halinde %10 indirim uygulanır ve en geç tahakkukun oluştuğu tarihi takip eden bir ay içerisinde ödenir. Değer artış payının taksitle ödenmesi halinde ilk ödeme, tahakkuk tarihini takip eden birinci ay içerisinde faizsiz olarak yapılır. Sonraki taksit ödemeleri ise ilk ödemeden sonraki altıncı, on ikinci ve on sekizinci aylarda olmak üzere ve kalan borç üzerine Türkiye İstatistik Kurumunun her ay için belirlediği Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları eklenerek artış yapılacak şekilde toplamda dört taksitte gerçekleştirilir. Taksitlerin erken ödenmesi halinde ise taksitin ödendiği tarihteki kalan borç üzerine Türkiye İstatistik Kurumunun her ay için belirlediği Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları eklenerek ödenecek taksit tutarı hesaplanır. Değer artış payının tamamı ödenmeden tapuda satış, devir, bağış yapılamaz, yapı ruhsatı düzenlenemez.
Taşınmazın değer artışına tabi olduğu tapu kütüğüne şerh edilir. Emsal, inşaat alanı, yapı yüksekliği ve kullanım amacı değiştirilmemek kaydıyla yapılacak ruhsat tadilatları hariç, değer artış payı ödenmeden yapı ruhsatı düzenlenemez.
Değer artış payı tutarları taşınmaz maliklerince; Hazine ve Maliye Bakanlığınca yetkilendirilen bankalara ve/veya ilgili muhasebe birimine yatırılır. Yatırılan tutarların;
a) Büyükşehir belediyesinin olduğu illerde; %25’i büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, %25’i ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına, %25’i 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında oluşturulan Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına,
b) Büyükşehir belediyesi olmayan illerde ise; %40’ı imar planı değişikliğini onaylayan idarede açılacak ilgili hesaba, %30’u 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında oluşturulan Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına,
c) Bakanlıkça onaylanan imar planı değişikliğinden kaynaklanan değer artışının %75’i 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında oluşturulan Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına, kalan değer artış payının; büyükşehir belediyesinin olduğu illerde %15’i büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, %10’u ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına; büyükşehir belediyesi olmayan yerlerde ise Bakanlık payının dışındaki kalan değer artış payının tamamı plan değişikliğinin yapıldığı yerdeki ilgili idarenin açılacak ilgili hesabına,
ilgili defterdarlıklarca beş iş günü içerisinde aktarılır ve (a) bendine göre kalan değer artış payının %25’i, (b) bendine göre kalan değer artış payının %30’u ile imar planı değişikliğinin diğer genel bütçeli idareler tarafından onaylanması durumunda değer artış payının tamamı genel bütçeye gelir kaydedilir.
(Ek fıkra:5/12/2024-7534/7 md.) İmar planlarında umumi hizmet alanına ayrılan yerlerden 13 üncü madde kapsamında kamu eline geçişi sağlanamayan alanlarda, kamu hizmetini yapacak ilgili idarenin kamu hizmet alanına ihtiyacı olmadığına dair görüşü alınarak eşdeğer alan ayrılmaksızın 2942 sayılı Kanunun ek 1 inci maddesi hükümlerine göre ve çevre yapılaşma koşulları ile uyumlu olmak kaydıyla konut kullanımı hariç fonksiyon değişikliği amaçlı plan değişikliği yapılabilir.
Riskli yapının bulunduğu parsellerde, mer’i imar planı ve plan notları ile verilmiş emsale esas inşaat alanını en fazla %20’si kadar artıran plan değişikliklerinde, 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki alanlarda, kamu yatırımları ile kamu mülkiyetindeki alanlarda, mazbut ve mülhak vakıflara ait alanlarda yapılacak plan veya plan değişiklikleri ile imar planlarında yençok: serbest olarak belirlenmiş yüksekliklerin 8 inci maddenin birinci fıkrasının (b) bendinde belirtilen usullere göre yapılacak plan değişikliklerinde, iptal gerekçeleri doğrultusunda mahkeme kararını yerine getirmeye yönelik tesis edilecek imar planı ve 2942 sayılı Kanunun ek 1 inci maddesi kapsamındaki imar planı değişikliklerinde bu madde hükümleri uygulanmaz.
Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar Bakanlıkça belirlenir.