(1) Amended: 14/4/2016, Law No. 6704, Art. 23 In immovables that have become land plots as a result of the demolition of the buildings on them, the previously established construction servitude or condominium ownership shall be cancelled ex officio by the relevant land registry directorate upon the request of the Presidency, without seeking the consent of the persons concerned, and the immovables shall be registered in the names of their owners in proportion to their shares, by making a valuation on the basis of their former characteristics or by indicating the terms of the agreement made with the owner in the land register. The nature of the immovables shall be registered ex officio according to the current situation. Rights in rem and personal rights in the register of these immovables, as well as all kinds of annotations restricting or prohibiting the right of disposition, shall continue on the shares. Amended sentence: 4/7/2019, Law No. 7181, Art. 24 The said rights and annotations shall not constitute an obstacle to carrying out, at the land registry, transactions relating to amalgamation, subdivision, area correction, partition, creation of parcels, abandonment, registration, and the establishment of construction servitude and condominium ownership, and the consent of the owners and the persons concerned shall not be sought for these transactions. Added sentence: 4/7/2019, Law No. 7181, Art. 24 At the stage of establishing construction servitude and condominium ownership for the new buildings, the said rights and annotations shall be continued, without seeking consent, only on the independent units falling to the owner who is liable under those rights and annotations. Amended sentence: 4/7/2019, Law No. 7181, Art. 24 In the implementation area, change of type, amalgamation, subdivision, area correction, partition, creation of parcels, abandonment and registration transactions shall be carried out, or caused to be carried out, ex officio by the Presidency, TOKİ or the Administration without seeking consent. As a rule, these parcels shall be developed by their owners. Within this framework, in the stage or block in which implementation is carried out in risky areas and reserve building areas, and, in the case of risky buildings, in the parcels on which such buildings are located, decisions on the amalgamation of parcels, on implementation individually, by combining parcels or on the basis of a zoning block, on subdivision, abandonment, creation of parcels and registration in the land register, on having the building reconstructed, on the sale of shares, and on redevelopment through flat-for-land or revenue-sharing arrangements and other methods shall be taken, before the buildings are demolished, by an absolute majority of the shareholders in proportion to their shares, irrespective of whether or not they are shareholders of the building. Added sentences: 7/11/2023, Law No. 7471, Art. 10 Amalgamation, subdivision, area correction, partition, creation of parcels, abandonment, registration and similar transactions required by the new implementations to be carried out, all kinds of permit and licence work and transactions relating to demolition and construction, and all work and transactions before other administrations/institutions and organisations which must be carried out with the consent of all the owners and the persons concerned shall be carried out on the basis of the decision taken by an absolute majority of the shareholders in proportion to their shares. With respect to the decision taken by an absolute majority of the shareholders, a decision record signed by the agreeing owners or copies of the powers of attorney/contracts of the agreeing owners may be submitted to the Administration. Amended sentences: 7/11/2023, Law No. 7471, Art. 10 The land shares of those who do not participate in the decision taken by an absolute majority of the shareholders in proportion to their shares shall be sold by public auction to the other shareholders who have reached agreement, after their market value has been determined by the Presidency, at a price not less than that value. Where a sale to the shareholders cannot be effected in this manner, these shares shall be purchased, in risky areas and reserve building areas, by the Presidency, the Administration or TOKİ, whichever will carry out the transformation project, through payment of the determined market value. Amended sentence: 29/11/2018, Law No. 7153, Art. 23 In the case of risky buildings, the sale procedure shall be repeated until a sale is made to the other shareholders who have reached agreement or, by decision of the agreeing shareholders, to third parties on condition that they accept to act in compliance with the agreement made. Added sentence: 29/11/2018, Law No. 7153, Art. 23 Where the land or land shares of the owners who do not participate in the decision taken by an absolute majority of the shareholders in proportion to their shares are sold, before the sale is made under the Law, to third persons other than the agreeing shareholders, the purchaser must notify the land registry directorate of his or her electronic notification address in order for the registration to be made in the land register. Added sentences: 7/11/2023, Law No. 7471, Art. 10 The owners who have taken a decision by an absolute majority in proportion to their shares shall notify the owners who did not participate in the decision taken by absolute majority of the offer containing the decision taken and the terms of the agreement, or of the place where the offer can be seen and examined, through a notary public or by announcement at the relevant mukhtar's office for a period of fifteen days. In a notification made by announcement at the relevant mukhtar's office, the notification shall be deemed to have been made on the last day of the announcement at the mukhtar's office. This notification shall also state that, if the offer is not examined within fifteen days from the date on which the notification is made/deemed to have been made, or if the offer is not accepted within the same period, the land shares will be sold under this Law. Service to be effected by the Presidency/the Administration during the land share sale process shall be made by notifying the documents to be served through the e-Government Gateway and by announcing them at the relevant mukhtar's office for a period of fifteen days, and service shall be deemed to have been effected on the last day of the announcement at the mukhtar's office. Service shall be made via the electronic notification address to owners who have notified the land registry of their electronic notification addresses. Amended sentence: 10/6/2022, Law No. 7410, Art. 26 Rights such as mortgages, precautionary attachments, attachments and usufruct on the shares to be sold by public auction, and in the registers of the immovables transferred against consideration by way of agreement to the Presidency, TOKİ or the Administration in areas and parcels within the scope of the Law, shall, after the sale, continue on the sale price. After the sale transaction, the rights and annotations in the land register record shall be cancelled ex officio by the land registry directorate upon the request of the Presidency. Added sentences: 10/6/2022, Law No. 7410, Art. 26 Where the sale transaction is annulled by a judicial decision, except where it is annulled on the ground that the sale price was calculated too low, upon the Presidency notifying the relevant land registry directorate of the situation, the land or land share sold shall be registered ex officio in the name of its former owner, provided that it has not been transferred to a third person after the sale transaction and has not been subjected to an implementation rendering its direct registration in the name of the owner prior to the sale legally and/or factually impossible, and a statutory mortgage in the amount of the sale price shall be established and registered in favour of the purchaser until the refund of the sale price is ensured. Added sentence: 7/11/2023, Law No. 7471, Art. 10 Where the sale transaction is annulled on the ground that the sale price was calculated too low, the judicial decision shall be implemented by the owner who purchased the share paying to the former owner whose share was sold the difference between the sale price and the price to be calculated in the manner specified in the judicial decision. Where a judicial decision is rendered against the Presidency/the Administration ordering compensation of the loss of the owner whose share was sold on the ground that the sale price was calculated too low, the amount ordered to be paid shall be paid by the owner who purchased the share to the former owner whose share was sold within 15 days at the latest from the date of the notification to be made to him or her by the Presidency/the Administration in this regard. Where the amount is paid by the Presidency/the Administration because payment was not made within the given period, the amount paid shall be collected from the owner who purchased the share in accordance with the general provisions.
(2) Where agreement cannot be reached by absolute majority within thirty days following the service made on the owners of a land plot on which the building has been demolished, the Presidency, TOKİ or the Administration may also resort to urgent expropriation for immovables owned by natural persons or private-law legal persons. Expropriations to be carried out under this Law shall be deemed to be expropriations for the purpose of implementing settlement projects referred to in the second paragraph of Article 3 of the Expropriation Law No. 2942 of 4/11/1983, and the first instalment shall be paid at the rate of one fifth of the amounts determined pursuant to the said paragraph. Expropriation procedures for immovables whose ownership column in the land register is blank, and for immovables whose heirs are not determined, for which a trustee has been appointed, which are disputed or on which limited rights in rem have been established, shall be subject to the provisions of the same article. The Presidency, TOKİ or the Administration shall be authorised to obtain certificates of inheritance, to have trustees appointed or to act according to the last owner registered in the land register, for the conduct of expropriation procedures and other transactions to be carried out under this Law. Where the owner registered in the land register has died, the Presidency, TOKİ or the Administration may obtain a certificate of inheritance for the expropriation procedure and may also, if necessary, request rectification of the land register by way of administrative application or action. Where agreement is reached for expropriation, a contract and settlement record, including the conveyance and consent relating to the registration or cancellation of the immovable, shall be drawn up between the Presidency, TOKİ or the Administration and the persons concerned and sent to the relevant land registry directorate, so that the expropriation is entered ex officio in the land register.
(3) The owners of buildings evacuated, demolished or expropriated by agreement, and persons who, even if not owners, are established to have resided in these buildings for at least one year as tenants or holders of limited rights in rem or to have a workplace therein, may be given housing, a workplace, a land plot or credit from the special account for transformation projects, or a housing certificate conferring ownership or a limited right in rem, the procedures and principles of which are determined by the Presidency. Credit may also be given to those among them who wish to build or acquire their housing and workplace by their own means. Housing or workplaces to be given to those accepted as poor or low-income under the Squatter Housing Law No. 775 of 20/7/1966 and to other right holders may also be given by the Presidency, TOKİ or the Administration by way of indebtedness in accordance with the procedures and principles set out in Law No. 7269 of 15/5/1959 on Measures to Be Taken and Assistance to Be Provided on Account of Disasters Affecting Public Life. Added sentence: 7/11/2023, Law No. 7471, Art. 10 In implementations carried out by the Presidency, where the independent units to be given to those accepted as poor or low-income under Law No. 775 are held in shares with the Presidency according to the principles of co-ownership, rights and annotations such as mortgages, precautionary attachments, attachments and usufruct contained in the land register record of the right holder's immovable before the transformation shall be continued in the land register only on the share of the right holder, and, if the right holder has no other immovable of a residential nature registered in his or her name in which he or she can reside, a right of habitation over this independent unit shall be granted, under the provisions of Law No. 4721, to the right holder or, if the right holder is married, to the right holder and his or her spouse.
(4) The prices of the independent units constructed in risky areas, in reserve building areas and on immovables on which risky buildings are located may, where deemed necessary, be determined below the construction costs/market value by decision of the President of the Republic, taking into account the current economic situation in the provinces where the project implementations are carried out, the circumstances caused by the natural disaster, housing market values and debris values, and the assets and income of the persons in the implementation area, and social facilities and infrastructure expenditures may be excluded from the implementation cost.
(5) The Presidency:
a) To carry out all kinds of mapping, plan, project, land and plot readjustment procedures and land consolidation relating to risky areas, reserve building areas and immovables on which risky buildings are located,17
b) To purchase immovables located in these areas, to exercise the right of pre-emption, to exchange immovables, including independent units, and to transfer immovable ownership or development rights to another area,
c) To convert immovable ownership relating to the same areas into securities, subject to agreement being reached,
ç) To apply methods based on public-private partnership, to construct or have constructed buildings, including by flat-for-land or revenue-sharing methods, and to determine land shares,
d) To allocate, separate or combine shares in accordance with the principles of the Condominium Law No. 634 of 23/6/1965, and to establish limited rights in rem under the Turkish Civil Code No. 4721 of 22/11/2001,
e) Added: 29/11/2018, Law No. 7153, Art. 23 To lease and sell, for the purpose of generating revenue for the special account for transformation projects, immovables owned by the Treasury and transferred to the Presidency under this Law, immovables expropriated by the Presidency under the Law and immovables falling to the Presidency's share as a result of the implementations carried out,
f) Added: 29/11/2018, Law No. 7153, Art. 23 To purchase ready-built housing and workplaces for use within the scope of this Law and to transfer them,
g) Added: 29/11/2018, Law No. 7153, Art. 23 To carry out all kinds of implementations generating income and revenue in reserve building areas,
ğ) Added: 29/11/2018, Law No. 7153, Art. 23 To make, where deemed necessary, a readjustment share deduction in parcellation plans in order to complete the readjustment share rate of the first implementation, if any,
shall be authorised. Amended sentence: 29/11/2018, Law No. 7153, Art. 23 The implementations specified in subparagraph (ç) may also be carried out in cooperation with the affiliated, related and associated institutions and organisations of the Ministry and their subsidiaries and with administrations subject to the Public Procurement Law No. 4734 of 4/1/2002, or within the framework of agreements subject to private law with natural persons and private-law legal persons. Added sentences: 29/11/2018, Law No. 7153, Art. 23 The leasing and sale of immovables that have come under the disposal of the Presidency under the Law, other than those to be given to right holders, shall be exempt from the provisions of the State Procurement Law No. 2886 of 8/9/1983. The Presidency shall be authorised to determine the procedures and principles relating to leasing and sale transactions. Added sentence: 7/11/2023, Law No. 7471, Art. 10 Treasury immovables transferred to the Presidency under this Law may be sold directly, at market value, to the affiliated, related and associated institutions and organisations of the Ministry and their subsidiaries, to municipalities and their companies, to public institutions and organisations and professional organisations having the nature of public institutions, in the case of immovables located within municipal and adjacent area boundaries on which construction existed before 30/3/2014, primarily to the building owners and their statutory or contractual successors, and to those listed in subparagraphs (b), (c), (d) and (e) of paragraph 1 of Article 4 of Law No. 4706; and, to cooperatives established for the purpose of building small industrial estates and to municipalities for that purpose, at a price to be determined by the Presidency provided that it is not less than fifty percent of the market value; or may be leased directly at a price to be determined by the Presidency. Added sentences: 10/6/2022, Law No. 7410, Art. 26 In purchases and exchanges to be made under subparagraph (b), where the purchase/exchange offer made by the Presidency is accepted by the owner, a record of the agreement made shall be drawn up and signed by the parties. This record, which also contains all the legal and factual characteristics of the immovable property subject to the agreement, the purchase price, the identity information of the owner and the declarations of acceptance regarding the registration or cancellation of the immovables in the land register, shall be deemed the owner's declaration of conveyance and the legal ground for the registration to be made in the land register in the name of the Presidency. The registration of the immovable in the name of the Presidency or its cancellation shall be carried out ex officio by the land registry directorate on the basis of this record. Added sentences: 7/11/2023, Law No. 7471, Art. 10 The Presidency's right of pre-emption specified in subparagraph (b) shall be exercised in the event of the sale of these immovables, in whole or in part, to third persons other than those who are owners in the area or parcel, irrespective of whether the Presidency/the Treasury is a shareholder in the immovables within the scope of this Law and whether there is shared or separate ownership in these immovables. The procedures and principles relating to the exercise of the right of pre-emption shall be determined by the Presidency.
(6) Amended: 29/11/2018, Law No. 7153, Art. 23 For use in implementations in risky areas, reserve building areas and parcels on which risky buildings are located, the Ministry shall be authorised to determine the standards that will form the basis of planning procedures of all types and scales, including those relating to areas provided for by special laws, and, where deemed necessary, to set these standards by plan decisions, or to prepare, have prepared and approve plans and urban design projects containing special standards. Added sentences: 7/11/2023, Law No. 7471, Art. 10 Zoning and parcellation plans approved in respect of areas and parcels within the scope of this Law shall be announced for fifteen days at the relevant provincial directorate of environment, urbanisation and climate change. Objections to these plans shall be made to the relevant provincial directorate of environment, urbanisation and climate change within the announcement period, and the objections shall be assessed by the Ministry within five days. If the objections are rejected, the plans shall become final on the date of the rejection decision without the need for any further approval procedure.
(7) The valuation of immovables subject to transformation under this Law, together with their annexes, including the dilapidated buildings on them, and the valuation of the immovables to be created by the transformation shall be carried out, or caused to be carried out, by the Presidency, TOKİ or the Administration.
(8) For buildings outside risky areas and reserve building areas which are technically determined to be capable of being strengthened for the purposes envisaged by this Law, strengthening credit may be given by the Presidency from the special account for transformation projects within the framework of the procedures and principles determined by the President of the Republic.
(9) An action may be brought against administrative acts performed under this Law within thirty days from the date of service, in accordance with the Administrative Procedure Law No. 2577 of 6/1/1982. Second sentence annulled by Constitutional Court decision of 1/3/2014 and dated 27/2/2014, E. 2012/87, K. 2014/41 (…)
(10) Annulled by Constitutional Court decision of 1/3/2014 and dated 27/2/2014, E. 2012/87, K. 2014/41 Re-enacted: 4/7/2019, Law No. 7181, Art. 24 Where immovables in transformation implementations to be carried out under this Law have been transferred to the contractor undertaking the construction work on the basis of a promise-to-sell contract for real property or a construction contract in return for land share, no attachment or interim measure may be applied to these immovables on account of the contractor's debts to third persons, except for receivables for materials and labour relating to that construction work, until construction servitude is established in the names of the owners. If construction servitude is not established within six months from the commencement of the construction work, attachments and interim measures shall be applied to these immovables.
(11) New immovables created as a result of implementations under this Law on immovables transferred to the Presidency under the provisions of this Law, or transferred to TOKİ or the Administration upon the request of the Presidency, shall be registered in the land register, upon the request of the Presidency, TOKİ or the Administration, in the names of the natural persons or their heirs and the legal persons with whom agreement has been reached.
(12) The Ministry shall be authorised to delegate powers to TOKİ or the Administration in respect of the work and transactions specified in this Law and to determine which of these work and transactions shall be carried out by TOKİ or the Administration.
(13) Added: 4/7/2019, Law No. 7181, Art. 24 Where implementation is carried out by natural persons and private-law legal persons in areas and parcels within the scope of this Law, the independent units falling to the share of the contractors undertaking the construction work may be sold according to the level of progress of the construction and on the basis of the permission of the Administration. The contractor shall apply to the Administration for permission to sell the independent units falling to his or her share. The Administration shall determine the completion rate of the construction by carrying out an on-site inspection or by checking the building inspection system, and shall notify the relevant land registry directorate that the independent units falling to the contractor's share may be sold at a rate ten percent below this rate. The consent of all the owners shall be required for the sale of the independent units falling to the contractor's share at the completion rate of the construction or at a rate above it.
(14) Added: 4/7/2019, Law No. 7181, Art. 24 In areas and parcels within the scope of this Law, where, after agreement has been reached unanimously or a decision has been taken by an absolute majority of the shareholders in proportion to their shares, for reasons attributable to the contractor, construction work on the new building has not commenced within one year, or the construction work has stopped at a certain level and construction activity has not been continued for at least six months with the team and equipment at the level required for the completion of the project, a decision may be taken by an absolute majority of the owners in proportion to their shares for the termination of the contracts made. Together with this decision, an application shall be made to the Presidency requesting a determination as to whether construction work on the new building has commenced or whether the construction work is continuing with the team and equipment at the level required for the completion of the project. Where the said circumstances are established, the Presidency shall warn the contractor, granting a period of thirty days, that he or she must commence or continue the work, failing which the contracts shall be terminated ex officio as of the expiry date of this period. If the work is not commenced or continued despite this warning, the contracts relating to construction signed between the right holders and the contractor shall be deemed terminated ex officio as of the date on which the thirty-day period expires, without the need for any further warning and without seeking the consent of the persons concerned. After termination, the contracts relating to construction annotated in the registers of the immovables shall be cancelled upon the request of the owners or the Presidency. The general provisions of law shall apply to the work carried out, the shares transferred, the payments made and other matters up to the date of termination. Rent assistance payments made by the contractor to the right holders up to the date of termination may not be reclaimed from the right holders.
(15) Added: 7/11/2023, Law No. 7471, Art. 10 Organisations to be licensed by the Presidency may operate in respect of implementations under this Law and the taking of decisions for and the conduct of these implementations. Organisations to be licensed are required to employ a civil engineer, a surveying engineer, an architect, an urban planner, a valuation expert and a lawyer. The conditions that organisations to be licensed must meet, the number and qualifications of the personnel to work in these organisations, the working procedures and principles and other matters shall be determined by a regulation to be prepared by the Presidency. The Presidency shall be authorised to supervise the activities of these organisations.
(16) Added: 7/11/2023, Law No. 7471, Art. 10 An action may be brought under the provisions of Law No. 4721 for the dissolution of co-ownership in an immovable that has become a land plot after the demolition of buildings within the scope of this Law. However, the fact that an action for the dissolution of co-ownership has been brought shall not constitute an obstacle to a decision being taken under this Law by an absolute majority of the shareholders in proportion to their shares, or to transactions being carried out in accordance with that decision.
Original Turkish text
MADDE 6 · Uygulama işlemleri
(1) (Değişik: 14/4/2016-6704/23 md.) Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Başkanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Taşınmazların niteliği resen mevcut duruma göre tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. (Değişik cümle:4/7/2019-7181/24 md.) Belirtilen haklar ve şerhler, tapuda; tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaz. (Ek cümle:4/7/2019-7181/24 md.) Yeni yapılar için kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi safhasında belirtilen haklar ve şerhler, muvafakat aranmaksızın sadece söz konusu haklar ve şerhlerden yükümlü olan malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir. (Değişik cümle:4/7/2019-7181/24 md.) Uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. (Ek cümleler:7/11/2023-7471/10 md.) Yapılacak yeni uygulamaların gerektirdiği; tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil ve benzeri işlemler, yıkım ve yapıma ilişkin her türlü izin ve ruhsat iş ve işlemleri ile diğer idareler/kurum ve kuruluşlar nezdinde, maliklerin tamamının ve ilgililerinin muvafakatiyle yürütülmesi gereken tüm iş ve işlemler hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile aldıkları karara istinaden yapılır. İdareye paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara ilişkin olarak, anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait vekâletname/sözleşme örnekleri sunulabilir. (Değişik cümleler:7/11/2023-7471/10 md.) Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde bu paylar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında tespit edilen rayiç bedeli dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle satın alınır. (Değişik cümle:29/11/2018-7153/23 md.) Riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır. (Ek cümle:29/11/2018-7153/23 md.) Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsalarının veya arsa paylarının Kanun uyarınca satış yapılıncaya kadar, anlaşma sağlayan paydaşlar dışındaki üçüncü kişilere satılması durumunda, tapuda tescil işlemi yapılabilmesi için satın alanın elektronik tebligat adresini tapu müdürlüğüne bildirmesi zorunludur. (Ek cümleler:7/11/2023-7471/10 md.) Hisseleri oranında salt çoğunluk ile karar alan malikler tarafından, alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif veya teklifin görülüp incelenebileceği yer, salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere, noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilir. İlgili muhtarlıkta ilan suretiyle yapılan bildirimde, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü bildirim yapılmış sayılır. Yapılan bu bildirimde ayrıca, bildirimin yapıldığı/yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya aynı süre içinde teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının bu Kanun kapsamında satılacağı hususu bildirilir. Arsa payı satış işlemi sürecinde Başkanlıkça/İdarece yapılacak tebligatlar, tebliğ olunacak evrakın e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmesi suretiyle yapılır ve muhtarlıkta yapılan ilanın son günü tebligat yapılmış sayılır. Tapuya elektronik tebligat adreslerini bildiren maliklere elektronik tebligat adresi üzerinden tebligat yapılır. (Değişik cümle:10/6/2022-7410/26 md.) Açık artırma ile satışı yapılacak payların üzerindeki ve Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde anlaşma yolu ile Başkanlığa, TOKİ’ye veya İdareye bedeli karşılığında devredilen taşınmazların sicilindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar, satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder. Satış işlemi sonrasında tapu kaydındaki haklar ve şerhler Başkanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir. (Ek cümleler:10/6/2022-7410/26 md.) Satış işleminin, satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesi ile iptal edilmesi durumu hariç olmak üzere, yargı kararı ile iptal edilmesi halinde, Başkanlığın durumu ilgili tapu müdürlüğüne bildirmesi üzerine, satışı yapılan arsa veya arsa payı, satış işleminden sonra üçüncü bir kişiye devredilmemiş veya satıştan önceki malik adına doğrudan tescilini hukuken ve/veya fiilen imkânsız hale getiren bir uygulamaya tabi tutulmamış ise resen eski maliki adına tescil edilir ve satış bedelinin iadesi sağlanıncaya kadar satış bedeli tutarında alıcı lehine kanuni ipotek tesis ve tescil edilir. (Ek cümle:7/11/2023-7471/10 md.) Satış işleminin, satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesi ile iptal edilmesi durumunda, yargı kararı, satış bedeli ile yargı kararında belirtilen şekilde hesaplanacak bedel arasındaki farkın hisseyi satın alan malik tarafından hissesi satılan eski malike ödenmesi suretiyle uygulanır. Yargı kararı ile satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesi ile hissesi satılan malikin zararının tazmin edilmesi yönünde Başkanlık/İdare aleyhine karar verilmesi durumunda, ödenmesine hükmedilen bedel, Başkanlığın/İdarenin bu konuda kendisine yapacağı bildirim tarihinden itibaren en geç 15 gün içinde, hisseyi satın alan malik tarafından hissesi satılan eski malike ödenir. Verilen süre içerisinde ödemenin yapılmaması sebebiyle bedelin Başkanlıkça/İdarece ödenmesi halinde, ödenen bedel hisseyi satın alan malikten genel hükümlere göre tahsil edilir.
(2) Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde salt çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir. Bu Kanun uyarınca yapılacak olan kamulaştırmalar, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasındaki iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılır ve ilk taksit ödemesi, mezkûr fıkraya göre belirlenen tutarların beşte biri oranında yapılır. Tapuda mülkiyet hanesi açık olan taşınmazlar ile mirasçısı belirli olmayan, kayyım tayin edilmiş, ihtilaflı veya üzerinde sınırlı ayni hak tesis edilmiş olan taşınmazların kamulaştırma işlemleri aynı madde hükümlerine tabidir. Başkanlık, TOKİ veya İdare; kamulaştırma işlemlerinin yürütülmesi ve bu Kanun uyarınca yapılacak diğer işlemler için mirasçılık belgesi çıkartmaya, kayyım tayin ettirmeye veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapmaya yetkilidir. Tapuda kayıtlı malikin ölmüş olması hâlinde Başkanlık, TOKİ veya İdare, kamulaştırma işlemi için mirasçılık belgesi çıkartabileceği gibi, gerekiyorsa tapu sicilinde idari müracaat veya dava yolu ile kayıt düzeltme de isteyebilir. Kamulaştırma için anlaşma sağlanması hâlinde, Başkanlık, TOKİ veya İdare ile ilgililer arasında taşınmazın tescil veya terkinine ilişkin ferağ ve muvafakati de ihtiva eden sözleşme ve uzlaşma tutanağı tanzim edilir ve ilgili tapu müdürlüğüne gönderilerek kamulaştırmanın resen tapu siciline işlenmesi sağlanır.
(3) Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere konut, işyeri, arsa veya dönüşüm projeleri özel hesabından kredi veya mülkiyet ya da sınırlı ayni hak sağlayan ve usul ve esasları Başkanlıkça belirlenen konut sertifikası verilebilir. Bunlardan konutunu ve işyerini kendi imkânları ile yapmak veya edinmek isteyenlere de kredi verilebilir. 20/7/1966 tarihli ve 775 sayılı Gecekondu Kanununa göre yoksul veya dar gelirli olarak kabul edilenlere ve diğer hak sahiplerine verilecek olan konut veya işyerleri; Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından, 15/5/1959 tarihli ve 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısiyle Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanunda belirtilen usul ve esaslar uyarınca borçlandırma suretiyle de verilebilir. (Ek cümle:7/11/2023-7471/10 md.) Başkanlıkça yürütülen uygulamalarda; 775 sayılı Kanuna göre yoksul veya dar gelirli olarak kabul edilenlere verilecek bağımsız bölümlerin paylı mülkiyet esaslarına göre Başkanlık ile hisseli olması durumunda, hak sahibinin dönüşümden önceki taşınmazının tapu kaydında yer alan ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar ve şerhler tapuda sadece hak sahibinin hissesi üzerinde devam ettirilir ve hak sahibinin üzerine kayıtlı ikamet edebileceği konut nitelikli başka bir gayrimenkulu yok ise, hak sahibine, hak sahibi evli ise hak sahibi ve eşine bu bağımsız bölüm üzerinde 4721 sayılı Kanun hükümlerine göre oturma hakkı tanınır.
(4) Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlar üzerinde yapımı gerçekleştirilen bağımsız bölümlerin bedelleri, gerekli görüldüğünde, proje uygulamalarının yapıldığı illerdeki mevcut ekonomik durum, tabii afetin ortaya çıkardığı durumlar, konut rayiç ve enkaz bedelleri ile uygulama alanındaki kişilerin mal varlığı ve geliri göz önünde bulundurularak Cumhurbaşkanı kararı ile yapım maliyetlerinin/rayiç değerinin altında tespit edilebilir ve sosyal donatı ve altyapı harcamaları uygulama maliyetine dâhil edilmeyebilir.
(5) Başkanlık;
a) Riskli alanlara, rezerv yapı alanlarına ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmaya,17
b) Bu alanlarda bulunan taşınmazları satın almaya, ön alım hakkını kullanmaya, bağımsız bölümler de dâhil olmak üzere taşınmazları trampaya, taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmaya,
c) Aynı alanlara ilişkin taşınmaz mülkiyetini anlaşma sağlanmak kaydı ile menkul değere dönüştürmeye,
ç) Kamu ve özel sektör işbirliğine dayanan usuller uygulamaya, kat veya hasılat karşılığı usulleri de dâhil olmak üzere inşaat yapmaya veya yaptırmaya, arsa paylarını belirlemeye,
d) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki esaslara göre paylaştırmaya, payları ayırmaya veya birleştirmeye, 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu uyarınca sınırlı ayni hak tesis etmeye,
e) (Ek:29/11/2018-7153/23 md.) Hazine mülkiyetinde olup bu Kanun kapsamında Başkanlığa devredilen taşınmazları; Kanun kapsamında Başkanlıkça kamulaştırılan taşınmazları ve yürütülen uygulamalar neticesinde Başkanlık payına düşen taşınmazları, dönüşüm projeleri özel hesabına gelir elde etmek amacıyla kiralamaya ve satmaya,
f) (Ek:29/11/2018-7153/23 md.) Bu Kanun kapsamında kullanılmak üzere hazır konut ve işyeri satın almaya ve bunları devretmeye,
g) (Ek:29/11/2018-7153/23 md.) Rezerv yapı alanlarında gelir ve hasılat getirecek her türlü uygulama yapmaya,
ğ) (Ek:29/11/2018-7153/23 md.) Parselasyon planlarında, gerekli görülmesi hâlinde varsa ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını tamamlamak üzere düzenleme ortaklık payı kesintisi yapmaya,
yetkilidir. (Değişik cümle:29/11/2018-7153/23 md.) (ç) bendinde belirtilen uygulamalar, Bakanlığın bağlı, ilgili ve ilişkili kurum, kuruluş ve bunların iştirakleriyle ve 4/1/2002 tarihli ve 4734 sayılı Kamu İhale Kanununa tabi idareler ile iş birliği içinde veya gerçek kişiler ve özel hukuk tüzel kişileri ile özel hukuka tabi anlaşmalar çerçevesinde de yapılabilir. (Ek cümleler:29/11/2018-7153/23 md.) Kanun kapsamında Başkanlığın tasarrufuna geçen taşınmazlardan hak sahiplerine verilecek olanlar dışındaki taşınmazların kiralanması ve satışı 8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerinden istisnadır. Başkanlık, kiralama ve satış işlemlerine ilişkin usul ve esasları belirlemeye yetkilidir. (Ek cümle:7/11/2023-7471/10 md.) Bu Kanun kapsamında Başkanlığa devredilen Hazine taşınmazları; Bakanlığın bağlı, ilgili ve ilişkili kurum ve kuruluşları ile bunların iştiraklerine, belediyelere ve bunların şirketlerine, kamu kurum ve kuruluşları ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına, belediye ve mücavir alan sınırları içinde olup, 30/3/2014 tarihinden önce üzerinde yapılanma olan taşınmazların öncelikle yapı sahipleri ile bunların kanunî veya akdi haleflerine, 4706 sayılı Kanunun 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (b), (c), (d) ve (e) bentlerinde sayılanlara rayiç bedel üzerinden; küçük sanayi sitesi yapılmak üzere bu amaçla kurulmuş kooperatiflere ve belediyelere ise, rayiç bedelin yüzde ellisinden az olmaması kaydıyla Başkanlıkça belirlenecek bedel üzerinden, doğrudan satılabilir veya Başkanlıkça belirlenecek bedel üzerinden doğrudan kiralanabilir. (Ek cümleler:10/6/2022-7410/26 md.) (b) bendi uyarınca yapılacak satın alma ve trampada; Başkanlıkça yapılan satın alma/trampa teklifinin malikçe kabul edilmesi durumunda yapılan anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve taraflarca imzalanır. Anlaşmaya konu taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile satın alma bedelini, malikin kimlik bilgilerini ve taşınmazların tapuda tesciline veya terkinine dair kabul beyanlarını da ihtiva eden bu tutanak malikin ferağ beyanı ve tapuda Başkanlık adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır. Taşınmazın Başkanlık adına tescili veya terkini bu tutanağa istinaden tapu müdürlüğünce resen yapılır. (Ek cümleler:7/11/2023-7471/10 md.) (b) bendinde belirtilen Başkanlığın ön alım hakkı, Başkanlığın/Hazinenin bu Kanun kapsamındaki taşınmazlarda paydaş olup olmadığı ile bu taşınmazlarda paylı veya müstakil mülkiyet olup olmadığına bakılmaksızın, bu taşınmazların tamamen veya kısmen alanda veya parselde malik olanlar dışındaki üçüncü kişilere satışı durumunda kullanılır. Ön alım hakkının kullanılmasına ilişkin usul ve esaslar Başkanlıkça belirlenir.
(6) (Değişik:29/11/2018-7153/23 md.) Bakanlık, riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların bulunduğu parsellerdeki uygulamalarda faydalanılmak üzere; özel kanunlar ile öngörülen alanlara ilişkin olanlar da dâhil, her tür ve ölçekteki planlama işlemlerine esas teşkil edecek standartları belirlemeye ve gerek görülmesi hâlinde bu standartları plan kararları ile tayin etmeye veya özel standartlar ihtiva eden planlar ve kentsel tasarım projeleri yapmaya, yaptırmaya ve onaylamaya yetkilidir. (Ek cümleler:7/11/2023-7471/10 md.) Bu Kanun kapsamındaki alanlar ve parsellere ilişkin olarak onaylanan imar ve parselasyon planları, ilgili çevre, şehircilik ve iklim değişikliği il müdürlüğünde on beş gün süreyle ilan edilir. Bu planlara itiraz, ilan süresi içinde ilgili çevre, şehircilik ve iklim değişikliği il müdürlüğüne yapılır ve itirazlar Bakanlıkça beş gün içerisinde değerlendirilir. İtirazların reddedilmesi hâlinde, planlar başkaca bir onay işlemine gerek kalmaksızın red kararı tarihinde kesinleşir.
(7) Bu Kanun çerçevesinde dönüştürmeye tabi tutulan taşınmazların, üzerindeki köhnemiş yapılar da dâhil olmak üzere, muhdesatı ile birlikte değer tespiti işlemleri ve dönüşüm ile oluşacak taşınmazların değerlemeleri Başkanlık, TOKİ veya İdarece yapılır veya yaptırılır.
(8) Riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup da bu Kanunun öngördüğü amaçlar bakımından güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için, Cumhurbaşkanınca belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde Başkanlıkça dönüşüm projeleri özel hesabından güçlendirme kredisi verilebilir.
(9) Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 6/1/1982 tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir. (İptal ikinci cümle: Anayasa Mahkemesinin 1/3/2014 tarihli ve 27/2/2014 tarihli E.: 2012/87 ve K.:2014/41 sayılı Kararı ile.) (…)
(10) (İptal: Anayasa Mahkemesinin 1/3/2014 tarihli ve 27/2/2014 tarihli E.: 2012/87 ve K.:2014/41 sayılı Kararı ile.) (Yeniden Düzenleme:4/7/2019-7181/24 md.) Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek dönüşüm uygulamalarındaki taşınmazlar, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yapım işini üstlenen müteahhide devredilmiş ise, malikler adına kat irtifakı kuruluncaya kadar, o yapım işine ait malzeme ve işçilik alacakları hariç olmak üzere, müteahhidin üçüncü kişilere olan borçlarından dolayı bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbir uygulanamaz. Yapım işine başlanmasından itibaren altı ay içerisinde kat irtifakının kurulmaması durumunda, bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbirler uygulanır.
(11) Bu Kanun hükümlerine göre Başkanlığa devredilen veya Başkanlığın talebi üzerine TOKİ’ye veya İdareye devredilen taşınmazlar üzerinde bu Kanun kapsamındaki uygulamalara bağlı olarak meydana gelen yeni taşınmazlar Başkanlığın, TOKİ’nin veya İdarenin isteği üzerine, kendileri ile anlaşma sağlanan gerçek kişiler veya mirasçıları ile tüzel kişiler adına tapuya tescil olunur.
(12) Bakanlık, bu Kanunda belirtilen iş ve işlemlere ilişkin olarak TOKİ’ye veya İdareye yetki devrine ve bu iş ve işlemlerden hangilerinin TOKİ veya İdare tarafından yapılacağını belirlemeye yetkilidir.
(13) (Ek:4/7/2019-7181/24 md.) Bu Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde gerçek kişiler ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması durumunda yapım işini üstlenen müteahhitlerin payına düşen bağımsız birimlerin satışı, inşaatın ilerleme seviyesine göre ve İdarenin iznine istinaden yapılabilir. Müteahhit, kendi payına düşen bağımsız birimlerin satışına izin verilmesi için İdareye müracaat eder. İdare, yerinde tespit yaparak veya yapı denetimi sisteminden kontrol ederek inşaatın tamamlanma oranını belirler ve bu oranın yüzde on altındaki oranda müteahhitpayına düşen bağımsız birimlerin satışının yapılabileceğini ilgili tapu müdürlüğüne bildirir. Müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin, inşaatın tamamlanma oranında veya bu oranın üstündeki bir oranda satışı için bütün maliklerin muvafakati gerekir.
(14) (Ek:4/7/2019-7181/24 md.) Bu Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde; oy birliği ile anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor ise, yapılan sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar alınabilir. Bu karar ile birlikte Başkanlığa başvurularak yeni yapının yapım işine başlanıp başlanmadığının veya yapım işinin projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edip etmediğinin tespiti istenir. Başkanlıkça; belirtilen durumların tespit edilmesi hâlinde, müteahhide otuz gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceği ihtar edilir. Bu ihtara rağmen işe başlanmaması veya devam edilmemesi durumunda, ayrıca ihtar çekmeye gerek kalmaksızın otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler ilgililerinin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır. Fesih sonrasında, taşınmazların siciline şerh edilmiş olan inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler maliklerin veya Başkanlığın talebi üzerine terkin edilir. Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümleri uygulanır. Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemez.
(15) (Ek:7/11/2023-7471/10 md.) Bu Kanun kapsamındaki uygulamalar ile bu uygulamalar için karar alınması ve uygulamaların yürütülmesi konularında Başkanlıkça lisanslandırılacak kuruluşlar faaliyet gösterebilir. Lisanslandırılacak kuruluşlarda, inşaat mühendisi, harita mühendisi, mimar, şehir plancısı, değerleme uzmanı ve hukukçu istihdam edilmesi mecburidir. Lisanslandırılacak kuruluşların haiz olması gereken şartlar, bu kuruluşlarda görev alacak personelin sayısı, niteliği, çalışma usul ve esasları ve diğer hususlar Başkanlıkça hazırlanacak yönetmelik ile belirlenir. Başkanlık bu kuruluşların faaliyetlerini denetlemeye yetkilidir.
(16) (Ek:7/11/2023-7471/10 md.) Bu Kanun kapsamındaki yapıların yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için 4721 sayılı Kanun hükümlerine göre dava açılabilir. Ancak, ortaklığın giderilmesi için dava açılmış olması, bu Kanun kapsamında hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmez.