Municipalities are authorised, without seeking the consent of the owners or other right holders, to combine plots and land, with or without buildings, located within the zoning boundary with one another, with surplus road areas and with places belonging to public institutions or municipalities; to divide them anew into blocks or parcels in conformity with the zoning plan; to distribute them to the right holders on the basis of separate ownership, shared ownership or condominium ownership; and to have the registration procedures carried out ex officio. Where the said places are outside the municipal and adjacent areas, the powers stated above shall be exercised by the governorship.
During the distribution of land and plots subjected to readjustment by municipalities or governorships, a sufficient area may be deducted from their surface areas as a "readjustment contribution share" for the establishment of the general service areas necessary for the population of the readjustment area to carry on their urban activities and in return for the increases in value arising from the readjustment. However, the readjustment contribution shares to be taken under this article may not exceed forty-five percent of the surface areas, before readjustment, of the land and plots subjected to readjustment.
Amended paragraph: 4/7/2019, Law No. 7181, Art. 9 Amended first sentence: 5/12/2024, Law No. 7534, Art. 6 Readjustment contribution shares shall consist of the following needed by the places subjected to readjustment and by the region: roads, squares, parks, car parks, children's playgrounds/parks, green areas, places of worship and police stations, educational facility areas for instruction under the Ministry of National Education, public crèches and day-care centres, marketplaces, neighbourhood sports areas, public transport stations and stops, health facility areas under the Ministry of Health, roads subject to access control other than motorways, waterways, sports areas serving the region as a whole, municipal service areas, social and cultural facility areas, technical infrastructure and transformer areas planned for public service, areas to be afforested that are not subject to the construction of private facilities, parcels set aside as recreation areas and excursion areas, official institution areas, other general and public service areas introduced by an implementation zoning plan decision, and bus terminal areas; and they may not be used for purposes other than facilities relating to these services. As a rule, flood control facility areas located within the area subjected to readjustment shall be met from the remaining Treasury-owned areas after the readjustment contribution share has been deducted for the uses specified in this paragraph. However, where sufficient area cannot be set aside for flood control facilities, provided that the readjustment contribution share does not exceed the rate specified in the second paragraph, after the readjustment contribution share has first been set aside from the surface areas of the other land and plots subject to readjustment for the uses in this paragraph, a separate share shall also be set aside for flood control facilities up to the rate specified in the second paragraph. As a rule, closed zoning and cadastral roads shall first be deducted from the total area set aside for the readjustment contribution share.
Added paragraph: 4/7/2019, Law No. 7181, Art. 9 Of the areas set aside for the needs of the region specified in the third paragraph, those relating to municipal services shall be registered in the name of the relevant municipality on condition that they are used for these purposes, and the other areas shall be registered in the name of the Treasury to be allocated to the administration that will realise the purpose of use in the zoning plan in line with that purpose.
Amended paragraph: 5/12/2024, Law No. 7534, Art. 6 General and public service areas whose transfer into public hands cannot be achieved because the total of the areas required to be set aside in the readjustment area for the general services mentioned in the third paragraph exceeds the readjustment contribution share specified in the second paragraph, or because a second readjustment contribution share deduction cannot be made in areas where a parcellation plan has previously been registered, shall be transferred to the public by the methods specified in Article 13. Where general and public service areas are to be brought into public hands by way of expropriation, the portions of the parcels included in the implementation that correspond to the public and general service areas subject to expropriation in the zoning plan shall be expropriated by the relevant administration.
Where the expropriation of a certain area of any parcel is required, the readjustment contribution share shall be set aside on the basis of the area remaining after the expropriation.
Amended paragraph: 4/7/2019, Law No. 7181, Art. 9 As a rule, under the provisions of this article, a readjustment contribution share shall not be taken from any parcel more than once. However, where there is an increase in building conditions and in population through any kind of zoning plan decision, an additional readjustment contribution share deduction may be made from the parcels where the increase occurs, provided that the value formed as a result of the implementation is not less than the previous value, so as to complete the readjustment contribution share rate of the first implementation up to 45%, taking into account the surrenders or deductions made in previous zoning implementations.
Added eighth paragraph: 18/7/2021, Law No. 7333, Art. 10 In implementations carried out under Article 10 of Law No. 2981 of 24/2/1984 on Certain Procedures to Be Applied to Buildings Contrary to Zoning and Squatter Housing Legislation and on the Amendment of One Article of Zoning Law No. 6785; where all kinds of surrenders and deductions made for general service areas are less than the readjustment contribution share deduction in the parcellation plan, a readjustment contribution share deduction may be made in the amount of the difference that completes the rate of the previous surrenders and deductions up to the readjustment contribution share rate in the parcellation plan. This deduction is complementary in nature and shall not be regarded as a repeated implementation. However, the total deduction rate may in no case exceed 45%.
Added paragraph: 4/7/2019, Law No. 7181, Art. 9 From parcels registered through subdivision and amalgamation without a parcellation plan having been made, a readjustment contribution share shall be taken in the amount of the difference that completes the ratio of the areas surrendered or donated, because they coincide with general service areas in the zoning plan, to the total parcel area up to the readjustment contribution share rate in the parcellation plan to be newly made.
Added paragraph: 4/7/2019, Law No. 7181, Art. 9 As a rule, the municipality or governorship shall prepare and approve parcellation plans within five years from the date on which the zoning plans become final. Municipalities or governorships shall be liable for all expropriation works and procedures arising from their failure to prepare parcellation plans.
Added paragraph: 4/7/2019, Law No. 7181, Art. 9 Where a readjustment contribution share cannot be taken from parcels because of existing buildings, the amount of this share may be converted (…) into a monetary amount. Added sentence: 5/12/2024, Law No. 7534, Art. 6 This amount collected by the administration approving the parcellation shall be paid to the other parcel owners from whom an excess readjustment contribution share deduction had to be made.
Added paragraph: 4/7/2019, Law No. 7181, Art. 9 Amended paragraph: 5/12/2024, Law No. 7534, Art. 6 The amount shall be determined on the basis of a report by real estate valuation experts licensed under Law No. 6362 or by the valuation commissions of the relevant administration, also taking into account the principles for the determination of value specified in Article 11 of Law No. 2942. It shall be stated in the declarations column of the land register that no transaction may be carried out at the land registry unless the determined amount is paid, and the whole of this amount shall be paid within 1 year at the latest from the date of registration. Unless it is paid as updated, with effect from the beginning of each calendar year, by the revaluation rate determined and announced for the previous year in accordance with the provisions of repeated Article 298 of Law No. 213, no transfer may be made, no building permit may be issued and no transaction may be carried out at the land registry. Upon payment of the amount in full, the annotation shall be cancelled at the request of the owner of the immovable or of the administration.
Added paragraph: 4/7/2019, Law No. 7181, Art. 9 Parcels to be given to owners of immovables as a result of readjustment shall be given primarily from the location of the immovable included in the readjustment and, if this is not possible, from the nearest equivalent area.
Added paragraph: 4/7/2019, Law No. 7181, Art. 9 In zoning blocks located in the readjustment area, provided that the minimum parcel size is met, jointly owned plots and land remaining within the zoning implementation area may be converted into separate ownership with the consent of the shareholders or on the basis of actual use.
Added paragraph: 4/7/2019, Law No. 7181, Art. 9 Where there is no provision in the implementation zoning plan, parcels may not be formed below the minimum parcel sizes determined in the regulation.
Repealed paragraph: 4/7/2019, Law No. 7181, Art. 9
Repealed paragraph: 4/7/2019, Law No. 7181, Art. 9
Repealed paragraph: 4/7/2019, Law No. 7181, Art. 9
Amended paragraph: 4/7/2019, Law No. 7181, Art. 9 Trees/buildings in areas coinciding with places set aside for the public services specified in this article shall be removed and demolished by the municipality or governorship upon payment of their value/debris value.
In respect of buildings located on readjusted plots, where the relevant parcel owners do not consent or where there is an impediment under the plan and legislative provisions, no permission for additions, alterations or major repairs may be granted, except for minor necessary repairs. In cases where readjustment is required but the provisions of this article cannot be applied, a construction permit may be granted in accordance with the plan for cadastral parcels that are suitable for independent construction under the zoning plan and regulation provisions.
In the application of this article, the municipality or governorship may, instead of the expropriation compensation they would pay and with the consent of the persons concerned, give land, in exchange for their places that must be expropriated, from areas belonging to the municipality or governorship on which construction is possible under the plan and legislative provisions.
In places without a zoning plan, special parcellation plans dividing plots and parcels into shares for any kind of construction purpose, and promise-of-sale contracts, may not be made, except for those passed by way of inheritance, applications of the Condominium Law converted into shared ownership under the provisions of this Law, divisions into shares made for agriculture and livestock, tourism, industry and storage purposes, and those sold by way of compulsory enforcement.
Added paragraph: 14/2/2020, Law No. 7221, Art. 7 Where zoning implementations carried out under this article have been annulled by final court decisions, and it is determined by the approving authority of the administrations authorised to approve parcellation plans that a return to the original parcels existing before the implementation by carrying out reversal procedures is not possible because of legal or factual impossibilities, such as the parcel subject to the action coinciding with areas set aside for general and public services by zoning plan decisions, or buildings having been constructed by right holders on parcels allocated and registered under the annulled implementation, and similar, a new zoning implementation aimed at executing the court decisions may primarily be carried out on the registered zoning parcels. Where this is not possible, subject to obtaining the consent of the right holders of the parcel subject to the action, a new parcellation procedure shall be carried out on the registered zoning parcels and a suitable place within the implementation area shall be allocated by the administration or, failing agreement, the value shall be paid on the basis of the current market value of the immovable after deduction of the readjustment contribution share in the implementation, taking into account the location of the claimant right holder in the original parcel.
Added paragraph: 4/7/2019, Law No. 7181, Art. 9 The procedures and principles relating to the application of this article shall be determined by a regulation prepared by the Ministry.
Preparation and registration of parcellation plans:
Original Turkish text
MADDE 18
İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.
Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez.
(Değişik fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) (Değişik birinci cümle:5/12/2024-7534/6 md.) Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgenin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi/parkı, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, kamuya ait kreş ve gündüz bakım evleri, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, bölgenin geneline hizmet veren spor alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, kamu hizmeti için planlanan teknik altyapı ve trafo alanları, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları, resmî kurum alanı, uygulama imar planı kararı ile getirilen diğer umumi ve kamu hizmet alanları, otogar alanından oluşur ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz. Düzenlemeye tabi tutulan alan içerisinde bulunan taşkın kontrol tesisi alanlarının, bu fıkrada belirtilen kullanımlar için düzenleme ortaklık payı düşülmesini müteakip kalan Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanması esastır. Ancak taşkın kontrol tesisi için yeterli alanın ayrılamaması durumunda, düzenleme ortaklık payının ikinci fıkrada belirtilen oranı aşmaması şartıyla, düzenlemeye tabi diğer arazi ve arsaların yüz ölçümlerinden bu fıkradaki kullanımlar için öncelikle düzenleme ortaklık payı ayrıldıktan sonra ikinci fıkrada belirtilen orana kadar taşkın kontrol tesisi için de ayrıca pay ayrılır. Kapanan imar ve kadastro yollarının öncelikle düzenleme ortaklık payına ayrılan toplam alandan düşülmesi esastır.
(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Üçüncü fıkrada belirtilen, bölgenin ihtiyacına ayrılan alanlardan belediye hizmetleri ile ilgili olanlar bu amaçlarla kullanılmak kaydıyla ilgili belediyesi adına, diğer alanlar ise imar planındaki kullanım amacı doğrultusunda bu amacı gerçekleştirecek olan idareye tahsis edilmek üzere Hazine adına tescil edilir.
(Değişik fıkra:5/12/2024-7534/6 md.) Düzenleme sahasında üçüncü fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için ayrılması gereken alanların toplamının, ikinci fıkrada belirtilen düzenleme ortaklık payından fazla olması veya daha öncesinde parselasyon planı tescil olmuş alanlarda ikinci kez düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılamaması nedeniyle kamu eline geçişi sağlanamayan umumi ve kamu hizmet alanlarının 13 üncü maddede belirtilen yöntemlerle kamuya geçişi sağlanır. Umumi ve kamu hizmet alanlarının kamulaştırma yoluyla kamu eline geçirilecek olması halinde, uygulamaya giren parsellerin, imar planında kamulaştırmaya konu kamu ve umumi hizmet alanlarına denk gelen kısımları ilgili idarece kamulaştırılır.
Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır.
(Değişik fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Bu madde hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaması esastır. Ancak, her türlü imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması hâlinde, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az olmaması kaydıyla, daha önceki imar uygulamalarında yapılan terk veya kesintiler dikkate alınmak suretiyle ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını % 45’e kadar tamamlamak üzere ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir.
(Ek sekizinci fıkra:18/7/2021-7333/10 md.) 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanunun 10 uncu maddesi kapsamında yapılan uygulamalarda; umumi hizmet alanları için yapılan her türlü terk ve kesintinin, parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı kesintisinden az olması durumunda, önceki terk ve kesintilerin oranını parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir. Yapılan bu kesinti tamamlayıcı mahiyette olup mükerrer uygulama olarak değerlendirilmez. Ancak toplam kesinti oranı her halükarda %45’i geçemez.
(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Parselasyon planı yapılmadan ifraz ve tevhit edilerek tescil edilen parsellerden, imar planında umumi hizmet alanlarına rastladığı için terk edilen veya bağışlanan alanların toplam parsel alanına oranı, yeni yapılacak parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayan farkı kadar düzenleme ortaklık payı alınır.
(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Belediye veya valiliğin; parselasyon planlarını, imar planlarının kesinleşme tarihinden itibaren beş yıl içinde yapması ve onaylaması esastır. Parselasyon planı yapmamaları sebebiyle doğacak her türlü kamulaştırma iş ve işlemlerinden belediyeler veya valilikler sorumludur.
(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Mevcut yapılar nedeniyle parsellerden düzenleme ortaklık payı alınamadığı hâllerde bu payın miktarı, (…) bedele dönüştürülebilir. (Ek cümle:5/12/2024-7534/6 md.) Parselasyonu onaylayan idare tarafından alınan bu bedel, fazladan düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılmak zorunda kalınan diğer parsel sahiplerine ödenir.
(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) (Değişik fıkra:5/12/2024-7534/6 md.) Bedel takdiri 2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen bedel tespiti esasları da gözetilerek 6362 sayılı Kanuna göre lisans almış gayrimenkul değerleme uzmanları veya ilgili idare takdir komisyonlarınca raporlandırılarak tespit edilir. Tespit edilen bedel ödenmedikçe tapuda herhangi bir işlem tesis edilemeyeceği tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir ve bu bedelin tamamı tescil tarihinden itibaren en geç 1 yıl içerisinde ödenir. Her takvim yılı başından geçerli olmak üzere bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Kanunun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında güncellenmek suretiyle ödenmedikçe devri yapılamaz ve yapı ruhsatı verilemez, tapuda herhangi bir işlem tesis edilemez. Bedelin tamamen ödenmesi hâlinde taşınmaz maliki ya da idarenin talebi üzerine terkin edilir.
(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Düzenleme sonucu taşınmaz maliklerine verilecek parseller; öncelikle düzenlemeye alınan taşınmazın bulunduğu yerden, mümkün olmuyor ise en yakınındaki eşdeğer alandan verilir.
(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Düzenleme alanında bulunan imar adalarında, asgari parsel büyüklüğünü karşılamak kaydıyla, imar uygulama alanında kalan hisseli arsa ve araziler; hisse sahiplerinin muvafakati hâlinde veya fiilî kullanım esasına göre müstakil hâle getirilebilir.
(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Uygulama imar planında hüküm bulunmaması hâlinde yönetmelikte belirlenen asgari parsel büyüklüklerinin altında parsel oluşturulamaz.
(Mülga fıkra:4/7/2019-7181/9 md.)
(Mülga fıkra:4/7/2019-7181/9 md.)
(Mülga fıkra:4/7/2019-7181/9 md.)
(Değişik fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Bu maddede belirtilen kamu hizmetlerine ayrılan yerlere rastlayan alanlardaki ağaçlar/yapılar, belediye veya valilikçe bedeli/enkaz bedeli ödenerek sökülür ve yıkılır.
Düzenlenmiş arsalarda bulunan yapılara, ilgili parsel sahiplerinin muvafakatları olmadığı veya plan ve mevzuat hükümlerine göre mahzur bulunduğu takdirde, küçük ölçüdeki zaruri tamirler dışında ilave, değişiklik ve esaslı tamir izni verilemez. Düzenlemeye tabi tutulması gerektiği halde, bu madde hükümlerinin tatbiki mümkün olmayan hallerde imar planı ve yönetmelik hükümlerine göre müstakil inşaata elverişli olan kadastral parsellere plana göre inşaat ruhsatı verilebilir.
Bu maddenin tatbikinde belediye veya valilik, ödeyecekleri kamulaştırma bedeli yerine ilgililerin muvafakatı halinde kamulaştırılması gereken yerlerine karşılık, plan ve mevzuat hükümlerine göre yapı yapılması mümkün olan belediye veya valiliğe ait sahalardan yer verebilirler.
Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.
(Ek fıkra:14/2/2020-7221/7 md.) Bu madde kapsamında yapılmış olan imar uygulamalarının kesinleşmiş mahkeme kararlarıyla iptal edilmesi nedeniyle; davaya konu parselin imar planı kararları ile umumi ve kamu hizmetlerine ayrılan alanlara denk gelmesi veya iptal edilen uygulama ile tahsis ve tescil edilmiş parsellerde hak sahiplerince yapı yapılmış olması ve benzeri hukuki veya fiili imkânsızlıklar nedeniyle geri dönüşüm işlemleri yapılarak uygulama öncesi kök parsellere dönülemeyeceğinin parselasyon planlarını onaylamaya yetkili idarelerin onay merciince tespiti halinde, öncelikle tescilli imar parselleri üzerinden mahkeme kararlarını yerine getirmeye yönelik yeni imar uygulaması yapılabilir. Bunun mümkün olmaması durumunda davaya konu parselin hak sahiplerinin muvafakati alınmak kaydıyla tescilli imar parselleri üzerinden yeni parselasyon işlemi yapılarak uygulama sahası içerisinde idarece uygun bir yer tahsis edilir veya anlaşma olmaması halinde davacı hak sahibinin kök parseldeki yeri dikkate alınarak uygulamadaki düzenleme ortaklık payı kesintisi düşüldükten sonraki taşınmazın rayiç bedeli üzerinden değeri ödenir.
(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar Bakanlıkça hazırlanan yönetmelikle belirlenir.
Parselasyon planlarının hazırlanması ve tescili: