Condominium ownership and construction servitude arise by official deed and registration in the land register.
Condominium ownership may not be established over only one or several sections of the main property without converting the ownership of the whole of that property into (Condominium ownership).
Amended third paragraph: 14/11/2007, Law No. 5711, Art. 3 When condominium ownership is being established, more than one independent unit of the same type adjoining each other on the same floor, or several floors or sections of a building which form a whole in economic terms or in terms of use, such as a hotel, business premises or commercial premises, may be registered in the condominium register as a single independent unit. For such registration to be made, the corresponding amended project and the building occupancy permit must have been submitted to the Land Registry Directorate.
Amended fourth paragraph: 15/2/2018, Law No. 7099, Art. 4 Registration of condominium ownership may be carried out pursuant to an official deed drawn up by the land registry officer or in accordance with the following paragraphs.
Added paragraph: 15/2/2018, Law No. 7099, Art. 4 Provided that the independent units falling to the right holders have been determined, the procedure for establishing (…) construction servitude and condominium ownership in respect of a building to be constructed on the basis of a flat-for-land construction contract, a flat-for-land assignment contract or a notarised contract on the division of independent units concluded between the land owner and the contractor shall be carried out by the relevant administration upon the request of the contractor. In land registration procedures, the architectural project and the management plan prepared electronically and approved by the relevant administration shall be taken as the basis. The signature of the owner shall not be required on the architectural project and the management plan.
Added paragraph: 15/2/2018, Law No. 7099, Art. 4 Amended sixth paragraph: 9/6/2021, Law No. 7327, Art. 11 Change of type procedures for all buildings for which a building occupancy permit has been issued shall be carried out ex officio. A registration notification shall be prepared by the cadastre directorate on the basis of the building occupancy permit uploaded to the Spatial Address Registration System and sent electronically to the cadastre directorate by the administration authorised to issue the building occupancy permit, and of the building application project. Upon the registration notification sent to the land registry directorate, the change of type shall be registered ex officio without requiring any other document. If the immovable property whose type has been changed is subject to an established construction servitude, it shall be converted ex officio into condominium ownership on the basis of the official deed relating to the registration of the construction servitude and the documents listed in Article 12, without requiring any other document. These procedures shall be exempt from the revolving fund service fee.
In actions for partition of an immovable property suitable to be subject to condominium ownership, if one of the heirs or co-owners requests that the division be carried out by establishing condominium ownership and allocating independent units, the judge may decide that the ownership of that property be converted into condominium ownership on the basis of the documents listed in Article 12 and that the independent units be allocated separately to the co-owners with the shares being equalised.
Added paragraph: 14/11/2007, Law No. 5711, Art. 3 Independent units allocated to common benefit, whether for their income to be spent on common expenses or for another purpose, shall be registered in the condominium register by entering in their owner column the "numbers of the independent units" benefiting from them. This matter shall be shown in the declarations column of the independent units.
B) Condominium register:
Original Turkish text
MADDE 10
Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar.
Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.
(Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/3 md.) Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan aynı nevideki birden fazla bağımsız bölüm veya bir yapının otel, iş veya ticaret yeri gibi iktisadî açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katı veya bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Böyle bir tescilin yapılabilmesi için, buna uygun değişiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş olması gereklidir.
(Değişik dördüncü fıkra: 15/2/2018-7099/4 md.) Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmî senet uyarınca veya aşağıdaki fıkralara göre yapılabilir.
(Ek fıkra: 15/2/2018-7099/4 md.) Hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması şartıyla arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kat karşılığı temlik sözleşmesi veya bağımsız bölümlerin taksimine ilişkin noterlik sözleşmesine istinaden inşa edilecek olan binaya ilişkin (…)2 kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi işlemi, yüklenici tarafından talep edilmesi halinde ilgili idare tarafından yapılır. Tapuya tescil işlemlerinde elektronik ortamda düzenlenen ve ilgili idare tarafından onaylı mimari proje ile yönetim planı esas alınır. Mimari proje ile yönetim planında malik imzası aranmaz.
(Ek fıkra: 15/2/2018-7099/4 md.) (Değişik altıncı fıkra:9/6/2021-7327/11 md.) Yapı kullanma izin belgesi düzenlenen tüm yapıların cins değişikliği işlemleri resen yapılır. Yapı kullanma izin belgesini düzenlemeye yetkili idare tarafından Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yüklenerek elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderilen yapı kullanma izin belgesi ile yapı aplikasyon projesine göre kadastro müdürlüğünce tescil bildirimi düzenlenir. Tapu müdürlüğüne gönderilen tescil bildirimi üzerine başkaca bir belge aranmaksızın cins değişikliği resen tescil edilir. Cins değişikliği yapılmış taşınmaz kat irtifakı tesisli ise, kat irtifakının tesciline ait resmî senede ve 12 nci maddede yazılı belgelere dayalı olarak başkaca bir belge aranmaksızın resen kat mülkiyetine çevrilir. Bu işlemler, döner sermaye hizmet bedelinden muaftır.
Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.
(Ek fıkra: 14/11/2007-5711/3 md.) Gelirinin ortak giderlere harcanması için veya başka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine, bunlardan yararlanan "bağımsız bölümlerin numaraları" yazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Bu husus bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilir.
B) Kat mülkiyeti kütüğü: